아파트, 연립주택 등 공동주택의 기준시가가 대폭 인상됨에 따라 1가구 2주택 이상 보유자의 아파트 매매나 상속·증여 때 세부담이 크게 늘어날 전망이다. 기준시가 인상 내용과 영향을 문답풀이로 알아본다.―양도소득세 부담은 얼마나 늘어나나.
"1999년 1억4,450만원에 취득한 서울 광진구 광장동의 H아파트 37평형은 이번 기준시가 조정으로 양도세 부담이 2배 이상 늘어난다. 29일 이전에 이 아파트를 팔았다면 양도세는 이전 기준시가(2억1,900만원)에서 취득가액과 필요경비, 기본공제 등을 제하고 산출한 과표(6,064만8,500원)에 세율 27%를 곱한 1,187만5,090원이다. 하지만 30일부터 인상된 기준시가 2억7,000만원을 적용하면 H아파트의 양도세는 2,665만7,460원으로 124.5% 증가한다. 그러나 경우에 따라 양도세가 10배 이상 늘어날 수도 있다. 예를 들어 서울 강남권의 A아파트 31평형(98년 취득가액 7,600만원 기준)은 기준시가가 지난해 4월 9,900만원에서 이번에 2억1,250만원으로 조정됨에 따라 양도세는 29일 이전 200만6,640원에서 30일부터 3,088만7,280원으로 15배 뛴다."
―기타 세 부담은 변동 없나.
"상속·증여세도 기준시가가 적용되기 때문에 양도세와 비슷한 비율로 늘어나게 된다. 취득세와 재산세는 기준시가와 관계없다."
―투기지역인 서울 강남구와 대전 유성·서구도 기준시가가 적용되나.
"투기지역은 실거래가로 과세하기 때문에 기준시가가 적용되지 않는다. 이번 조치로 영향을 받지 않는다는 뜻이다".
―아파트 가격의 추가 상승세가 심하면 공동주택 기준시가를 올해 중 다시 고시할 것인가.
"기준시가가 실거래가와 큰 차이를 보이면 공평과세 실현을 위해 수시고시할 방침이다."
―기준시가가 실제 양도가액보다 높게 책정된 경우는 어떻게 하나.
"양도세는 기준시가에 따라 과세하는 것이 원칙이지만 납세자는 증빙서류를 갖춰 실거래가로 신고할 수 있다. 상속·증여세는 재산가액을 매매거래가액과 2개 이상 감정기관의 감정가액 평균액, 수용보상가액, 경매가액, 공매가액 등을 통해 시가를 확인할 수 있으면 우선 시가가 적용된다. 그러나 시가를 산정하기 어려울 경우에는 기준시가를 적용한다."
/김태훈기자 oneway@hk.co.kr
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