부동산 투자여건을 둘러싸고 있는 주변상황이 불확실해지면 모든 행동기준이 안정성에 중심을 두기 마련이다. 이러한 상황에서 가장 안전한 투자처는 "최고의 요건을 갖춘 곳"이다. 높은 아파트 청약률에도 불구하고 낮은 계약률이 발생하기도 하고, 개발이슈에도 불구하고 토지거래허가지역 지정으로 인해 토지시장 수요자의 발길은 끊긴 채 호가만 상승하는 경우도 있다. 또 저금리를 앞세워 오피스텔과 테마상가의 공급이 넘치면서 오피스텔의 원룸시장은 공급과잉으로 투자위축 현상을 보이고 있다. 최근 수익형 원룸 오피스텔의 분양률이 낮은 것이 이를 반증하고 있다.반면 투룸이상의 3베이로 설계한 오피스텔인 아파텔은 상대적으로 원룸보다 높은 계약률을 보이고 있다. 같은 오피스텔 안에서도 분양률의 차이가 현저한 모습을 보이고 있어 오피스텔의 상품형태에 변화가 예상된다. 이러한 현상은 수익형 상품보다는 주거전용으로 사용하려는 무주택자들이 상대적으로 높은 관심을 보이고 있기 때문이다. 아파텔의 분양권 형성은 입주가 임박할수록 높게 형성되는 게 특징이다.
상가중에서 가장 리스크가 큰 것이 테마상가이다. 그만큼 투자에 신중을 기하는 것이 좋다. 따라서 상권형성에 무리가 없는 핵심지역만 투자를 해야 한다. 반면 가장 안전한 상가는 아파트 단지내 상가이다. 단지내 상가는 아파트단지안의 거주자가 1차 소비자이므로 적정 규모이하라면 투자하기에 무난하다. 500세대 미만의 상가라면 세대당 상가면적이 0.5평 이하가 좋고 1,000세대 이상이라면 세대당 1평 이하가 좋다. 특히 중대형 평형보다는 소형평형의 구성비율이 높을수록 좋다.
토지투자는 확실한 이슈가 없으면 자제하는 것이 좋다. 단기 투자보다는 묻어두기성 장기투자가 바람직하다. 장기투자가 유망한 곳으로는 국제자유도시로 발전되는 제주도나 행정수도이전 예정지 등이 꼽히고 있다. 단 토지는 현금화에 다소 어려움이 있어 반드시 여유자금으로 투자해야 한다.
아파트는 단지규모가 클수록 유리하다. 최소한 500세대 이상이 돼야 한다. 단지가 클수록 시세가 높게 형성되는 특징을 보이고 있는 데 따른 것이다. 또 개방성이 높은 곳을 택해야 한다. 개방성은 반드시 양호한 조망권을 확보했을 때 투자가치가 배가된다. 한강조망권, 공원(산)·호수·골프장 조망권 등 주변지역의 특성에 맞게 프리미엄이 형성되기 때문이다. 조망권이 환경에 대한 프리미엄이라면 학군은 교육에 대한 프리미엄이다. 학군은 초·중학교보다 고등학교가 프리미엄에 높게 반영된다.
주상복합은 아파트와 같은 요건을 갖추고 있어야 투자매력이 있다. 상품가치에 절대적인 영향을 주는 것이 대지면적이다. 적어도 대지면적이 1,500평 이상 돼야 우수한 상품이 나올 수 있다. 그렇지 않으면 "?"자형의 중정형이나 "?"자형의 반정형의 건축설계가 이루어져 상품성이 떨어진다. 주상복합내 오피스텔은 아파텔의 개념으로 설계돼야 분양권 가격상승을 기대할 수 있다.
황 용 천 해밀컨설팅 대표
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