올해 부동산 가격은 전반적 하향 안정 속에서 금리 및 시중자금의 투자양상(유동성), 주택공급물량 등에 따라 구체적 영향을 받을 것으로 전망됐다.대우증권은 19일 향후 본격화할 통합자산관리서비스의 하나로 펴낸 업계 최초의 정기 부동산시장 보고서를 통해 올해 아파트 등 부동산 가격을 좌우할 6대 변수를 분석했다.
가격거품 해소 전망
2001년 이후 단기 급등에 따라 최근 주택가격은 기준시점(1986년)의 시가지수에 물가상승률을 고려해 추정한 '균형가격'에 비해 버블(고평가)이 형성됐다. 대우증권은 주택가격의 현재 버블 수준은 전국 범위로 따질 때 15%, 서울지역이 35%가 될 것으로 계산했다. 따라서 장기적으로는 '균형가격'을 향해 하향세를 띨 것으로 예상했다.
경제성장률 둔화
지난 15년간 부동산 경기는 실물경기에 후행하고, 변동성은 훨씬 더 큰 특성을 보였다. 대우증권 이정욱 연구원은 "다만 지난해 부동산 가격 급등은 저금리 기조하에서 가계대출 급증 등에 따른 특이한 경우"라며 "경기 연동성을 감안할 때, 최소한 올 상반기 성장률이 3%대에 그칠 전망인 만큼 부동산 수요 역시 지난해 보다는 둔화할 것"이라고 전망했다.
금리상승 가능성 및 시중자금 축소
저금리 추세에 따라 주택구입 때 대부분 대출자금을 동원하면서 최근 들어 부동산 경기가 금리에 아주 민감하게 반비례하는 것으로 나타나고 있다(그래프 2 참조). 그런데 금리는 경기회복 기대감, 통화 긴축정책, 이라크전쟁 이후 불확실성 해소에 따라 하반기 이후 전반적으로 오름세를 유지할 것으로 전망된다. 이에 따라 이자 부담감 때문에 주택구입 수요는 약화할 것으로 이 연구원은 예상했다. 또 가계대출 억제책 등의 유지에 따라 시중 자금 역시 지난해 보다 축소되면서 주택 투자 수요의 감소로 이어질 것으로 분석됐다.
부동산 정책
노무현 당선자는 공약에서 향후 주택정책의 기본 방향을 공급확대와 투명성 제고, 부동산 투자수요 관리 등을 통해 부동산시장 안정(서민 주거안정)을 이루겠다고 밝혔다. 이에 따라 신정부 역시 부동산 시장 급락시의 완급조절책 외에는 현재의 투기억제 기조를 유지할 것이며, 이에 따라 정책 방향 역시 부동산가격 안정쪽으로 작용할 것으로 이 연구원은 예상했다.
주택공급물량 증가
공급 물량도 집값 하락 요인으로 작용할 것으로 추정됐다. 올해 전국에서 60만 가구 이상이 보급되며, 택지개발지구 확대 등으로 공급 확대기조가 유지될 전망이다.
이 연구원은 또 "2∼3년전 지어졌던 주택물량의 입주시기가 올해부터 도래함에 따라 입주물량의 증가도 예상된다"고 말했다.
지정학적 리스크
이라크전쟁 변수에 이어 북핵 문제가 장기화할 경우 실물경제 둔화 경로를 타고 부동산 가격도 하락할 가능성이 크다. 이 연구원은 "실제로 북한의 핵확산금지조약(NPT) 탈퇴 선언(93년3월) 이후 제네바 기본합의서 서명(1994년 9월)까지 주택 매매가격은 월평균 2.7% 하락을 경험했다"고 밝혔다.
/장인철기자 icjang@hk.co.kr
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