새해 주택관련 제도들이 많이 바뀐다. 재건축·재개발·주거환경개발사업이 까다로워지고 조합아파트에 대한 시공보증제도가 7월부터 실시될 전망이다. 또 상속받은 주택도 양도세 부과대상에 포함되고 투기지역에선 실거래가를 기준으로 양도소득세가 부과되는 등 세부담이 늘어난다. 최초 주택구입자금지원제도는 연말로 끝난다. 내집을 마련하려는 실수요자나 투자자들은 바뀌는 주택정책 및 제도를 정확히 파악해 투자전략을 세우는 지혜가 필요하다.■재건축·재개발 어려워진다
재건축·재개발·주거환경개선사업과 관련된 법규를 하나로 통합한 '도시 및 주거환경정비법'이 6월부터 본격 시행돼 재건축·재개발사업이 보다 체계적으로 이뤄진다.
특히 재건축사업은 먼저 재건축구역으로 지정돼야만 할 수 있게 된다. 단독주택지를 재건축하려면 300가구이상이거나 1만㎡(3,000평)이상이고 최소 20년이상 된 낡은 주택이 전체의 3분의2이상인 경우에만 가능해진다.
또한 사업계획승인이 나기 전에는 시공사 선정이 금지돼 시공사 선정을 전후로 아파트값이 급등하던 종래의 현상이 사라질 전망이다. 재건축이 허용되는 아파트 연한도 대폭 늘어난다. 최소 20년이상 범위에서 지방자치단체별로 연한을 구체적으로 정하도록 했는데, 서울을 비롯한 수도권 지자체들은 연한을 대폭 강화하는 방안을 검토중인 것으로 알려지고 있다. 재건축의 첫 관문인 안전진단도 대폭 강화된다. 현재 안전진단에 따라 A∼E등급으로 분류해 D, E급의 경우 재건축을 허용하고 있으나 앞으로 1∼5등급으로 나누어 무조건 5등급이 돼야 재건축이 허용된다.
■조합주택 시공보증은 7월이후
지역·직장조합아파트도 7월부터 시공보증(분양보증)을 받을 수 있게 된다. 대한주택보증 관계자는 "관련 법에 근거한 시공보증의 세부 규정을 마련중"이라고 말했다.
시공보증은 시공사가 공사 도중 부도가 나더라도 보증회사가 다른 시공사를 선정해 끝까지 시공을 보장해주는 제도. 현재 조합아파트는 일반 분양아파트와 달리 시공 중단에 따른 투자자 등 입주예정자들의 피해를 복구할 안전장치가 없는 상태다.
다만 직장·지역조합아파트에 대한 시공보증이 절대적인 의무사항은 아니다. 조합주택은 도시 및 주거환경정비법이 아닌 주택건설촉진법의 적용을 받기 때문이다. 주택건설촉진법은 시공보증을 의무사항으로 명시하지 않고 있어 투자자들은 조합원 모집때 시공보증여부를 반드시 확인해야 한다.
■연말까지 최초 주택 구입자금 지원
지난해 도입된 최초 주택구입자금지원제도가 연말까지 한시적으로 시행된다. 종전대로 만 20세이상 무주택세대주(단독 세대주 포함)가 2001년 5월 23일이후 전용면적 25.7평이하 신규 또는 미분양 주택의 분양계약을 체결했거나 분양권을 산 경우 주택가격의 70% 이내에서 최고 7,000만원까지 연 6.0%의 금리로 대출을 받을 수 있다. 분양계약일로부터 잔금지급일 후 3개월안에 대출을 신청해야 한다.
■양도세 강화
양도소득세가 중과되는 고급주택의 대상이 면적에 상관없이 일정 가격이상의 고가주택으로 확대된다. 지난해까지는 전용면적 45평이상이고 가격이 6억원을 초과해야 고급주택으로 규정했으나 올해부터는 면적에 관계없이 6억원을 초과하는 경우 양도세를 실거래가로 부과한다.
부동산값 급등으로 투기지역으로 지정된 지역내 주택에 대해서도 기준시가 대신 실거래가를 기준으로 양도세를 물린다.
상속받은 주택도 양도세 부과대상이 된다. 작년까지는 피상속인이 가장 오래 보유한 1주택을 무주택자나 1가구 1주택자가 상속받은 경우 그 주택에 대해서는 양도세를 물리지 않았으나 올해부터는 상속받은 주택이더라도 양도차익이 발생하면 예외없이 양도세를 매긴다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
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