올해까지 양도소득세와 관련된 기본 축은 '1세대 1주택 비과세'와 '1세대 2주택 이상의 기준시가 과세', '고급 주택에 대한 실거래가 과세' 등 3가지다.개정 소득세법과 시행령이 적용되는 내년부터는 '투기지역과 고가주택의 실거래가 과세'라는 항목이 추가된다.
여기에 상속받은 주택도 양도세를 물게 되고 서울 과천 등 일부 수도권 지역에서는 신축 주택의 양도세 감면 혜택도 사라진다.
정부의 이 같은 고강도 세금정책으로 내년부터는 주택을 팔 때 세금 부담을 신중히 따져봐야 한다.
■양도세 과세기준 강화
양도세의 틀에서 가장 크게 바뀌는 것이 투기지역과 고가주택 개념의 도입. 전국소비자물가 상승률과 전국 주택(토지) 가격 상승률보다 30% 이상 부동산가격이 상승하는 지역을 대상으로 지정하는 투기지역은 1월 열리는 재경부의 심의위원회에서 결정된다. 투기지역으로 지정되면 이 지역내 부동산 거래에 대해서는 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 양도세가 부과된다. 지역과 양도물건 종류에 따라 다르겠지만 실거래가로 양도세를 부과할 경우 10배 정도 양도세 부담이 늘어날 수도 있다. 그러나 1세대 1주택의 경우는 여전히 비과세 혜택을 받는다.
또 지금까지는 45평 이상이면서 실거래가 6억원 초과하는 아파트나 빌라(공동주택) 건평 80평 이상에 실거래가 6억원 초과하는 단독주택 엘리베이터나 수영장등을 설치한 주택 등만 고급주택으로 규정, 이들 부동산을 팔 때 실거래가를 기준으로 양도세를 부과했다. 내년부터는 이 같은 기준에서 면적 개념이 사라지고 실거래가가 6억원을 초과하는 모든 주택을 '고가주택'으로규정하고 실거래가 과세를 하게 된다. 이에 따라 1세대 1주택이라도 실거래가로 6억원을 넘게 받고 팔 경우에는 양도세를 낼 수 밖에 없다. 그러나 전용면적 45평 미만의 1세대 1주택자의 경우 5년 이상 보유한 경우 양도차익의 25%(10년 이상 보유하면 50%)를 공제해 준다.
■상속주택 과세와 신축주택 양도세 감면 축소
내년부터는 상속 주택을 팔 때도 양도소득세를 내야 한다. 물론 상속받은 주택으로 1세대 1주택이 되는 경우에는 비과세 혜택을 그대로 적용받는다.
문제는 상속을 받아 1세대 2주택이 되는 경우. 기본적으로 상속받은 주택에 대해 양도세를 부과하는 것이 원칙이지만 잘 살펴보면 절세 방법이 없는 것도 아니다. 국세청에 따르면 이 경우 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 양도세 부담이 크게 달라진다. 결론적으로 2주택 가운데 상속받은 주택을 나중에 팔 때는 양도세를 피할 수 있다. 아파트를 한 채 보유한 상태에서 단독주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 아파트를 먼저 판다면 양도시점에서 상속받은 단독주택을 '취득주택'으로 간주하지 않는다는 규정으로 인해 1세대 1주택 비과세혜택을 받게된다는 설명이다. 나중에 상속받은 단독주택을 팔 때도 실질적인 1세대1주택으로 양도세를 면제받는 것은 물론이다. 그러나 상속받은 단독주택을 먼저 팔 때는 개정 소득세법에 따라 양도세를 내야한다.
주택경기 부양정책에 따라 적용하던 신축주택 양도세 감면 대상도 내년부터 크게 축소된다. 올해까지는 2001년 5월23일부터 2003년 6월30일 사이에 분양계약을 하고 취득한 주택을 양도할 경우 양도세 전액을 감면받을 수 있었다. 그러나 내년부터는 감면대상에서 서울과 과천 및 5대 신도시(일산, 분당, 평촌, 산본, 중동) 지역은 제외된다. 이들 지역에서는 내년부터 취득하는 신축주택을 양도할 때 양도세를 내야 한다.
/김정곤기자 kimjk@hk.co.kr
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