건설교통부가 최근 공청회에서 선보인 '도시 및 주거환경정비법'의 세부운영 방안은 '선(先)계획·후(後)개발'에 입각한 도시관리를 도모하는데 초점이 맞춰져 있다. 재건축·재개발·주거환경개선사업을 통합하면서 특히 안전진단시 재건축에 따른 집값 상승효과 등 경제성은 배제하고 구조 안전성 등을 주로 따져, 무분별한 재건축 사업추진을 억제하겠다는 의도가 담겨져 있다. 건교부는 공청회 논의사항을 토대로 하위규정을 마련, 내년 6월말부터 시행할 예정이다.▶선계획·후개발 도시관리
우선 재개발이나 재건축사업 수요가 많은 인구 50만명 이상의 17개 시는 도시재정비 기본방향과 정비구역별 사업계획을 담은 기본계획을 의무적으로 세워야 한다. 50만명 미만 시라도 도지사가 계획 수립을 의무화할 수 있도록 했다. 또 재건축·재개발·주거환경정비사업 구역은 노후·불량 및 무허가 주택수나 주택밀도, 주민 소득수준, 도로 등 기반시설 등을 고려해 결정한다. 특히 재개발·주거환경정비사업 구역으로 지정되면 재건축은 불가능해진다. 단독주택지를 재건축하려면 300가구 또는 1만㎡(3,000평) 이상에 건축연한이 최소 20년 이상 된 낡은 주택이 3분의 2 이상인 경우에만 가능하며 용적률은 150% 이하로 제한하되 도로 등을 제공할 경우 200%까지 인센티브를 주기로 했다.
▶안전진단기준 강화
재건축 허용연한은 20년 이상 범위에서 시·도 조례로 연장할 수 있도록 했다. 안전진단 실시 여부는 시장·군수·구청장이 정하되 노후·불량정도의 평가나 사업시기조정 등을 위해 필요하다고 판단되면 시·도지사가 사전평가를 할 수 있고 시장·군수·구청장은 그 결과에 따라야 한다. 안전진단 기준은 건교부 장관이 정하고 부실 안전진단 업체는 2년 이하 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금을 물린다. 안전진단 결과는 1∼5등급으로 나눠 1∼2등급은 유지관리, 3∼4등급은 개보수(리모델링), 5등급은 재건축 등으로 판정하기로 했다.
▶1개 단지, 1개 조합설립추진위원회
조합설립 추진위원회를 제도화, 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 동의와 구역지정 후 시장·군수·구청장의 인가를 얻도록 했다. 조합설립시 주민동의 요건은 재개발은 5분의 4, 재건축은 전체의 5분의 4 및 동별 3분의 2 이상이고, 단독주택 재건축은 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 및 토지면적의 3분의 2 이상이다. 재개발사업의 경우 토지 소유권과 지상권을 여러명이 공유하고 있으면 1명의 조합원으로만 간주하고 재건축사업 조합원은 재건축에 동의한 경우에만 인정하되 미동의자도 분양을 신청하면 조합원 자격을 부여하기로 했다. 시공사는 계약을 체결할 때 조합원 분양 주택에 대한 시공을 보증해야 한다.
▶주택공급방법
재개발 및 주거환경개선사업의 경우 1가구 1주택 원칙에 따라 2주택 이상을 보유하거나 1개 주택을 여러 사람이 공유하더라도 1주택만 공급하며, 상가소유자는 상가나 주택 가운데 하나를 선택해야 한다.
재건축사업의 경우 상가소유자에게도 주택을 공급할 수 있도록 하되 종전 상가의 평가금액과 새 상가 금액이 최소평형 주택가격보다 높은 경우에만 주택을 분양한다. 평형별 주택공급 비율은 최소 기준을 제시하고 20% 범위에서 시·도 조례로 증감을 허용하기로 했다.
/김혁기자
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