올해 부동산시장은 증시침체와 저금리 기조 등이 맞물려 투기성 자금이 대거 유입되면서 과열양상을 빚었다. 서울 강남 재건축 아파트 단지에서 시작된 아파트 가격 폭등현상이 강북과 신도시, 수도권으로 확산되고 아산·제주 등 개발예정지역 토지와 주상복합아파트 등으로 파도처럼 번져 나갔다. 이에 따라 정부는 고강도 대책을 잇따라 내놓았고 연말로 접어들면서 집값 상승세가 한풀 꺾였다.내집마련정보사 김영진대표는 "올해 부동산시장은 금리와 경기여건, 개발호재 등으로 최대 호황을 누렸다"며 "하지만 금리가 올라가고 경기가 다소 둔화되는 내년에는 집값과 땅값 상승세가 다소 주춤해질 것"이라고 전망했다.
▶집값 폭등장세
올해 집값은 서울 강남권의 재건축 아파트를 중심으로 1989∼1990년에 버금가는 폭등세를 보였다. 조사기관별로 다소 차이는 있지만 올들어 11월까지 서울지역 아파트 가격은 30%가량 치솟았다. 국민은행 조사결과 서울의 경우 아파트는 30.7% 올랐으며 단독주택은 15.0%, 연립주택은 13.0% 상승해 평균 22.4%의 폭등세를 연출했다. 수도권 집값도 평균 22.0% 올랐으며 웬만한 지방도시도 아파트는 10∼20%대의 상승률을 보였다. 부동산114에 따르면 특히 서울의 저밀도지구 재건축 아파트 가격은 47.7%나 올랐다. 이미 작년 12월부터 이상 조짐이 나타난 아파트 가격은 올 1∼3월 한차례 폭등한데 이어 7∼9월 재차 급등, 사회문제로 비화되기도 했다. 신규 아파트 분양가도 고공행진을 계속해 서울시 올 1∼11차 동시분양아파트의 평당 분양가는 평균 857만원으로 지난해(735만원)보다 16.6%나 오른 것으로 집계됐다. 올해 집값 폭등의 이유에 대해 전문가들은 단연코 저금리와 수급 불균형 문제를 꼽고 있다. 실제로 서울의 경우 올해 동시분양을 통해 일반 분양된 아파트는 1만2,822가구로 지난해(2만5,408가구)의 절반 수준에 그쳤다.
▶토지시장 최대 호황
외환위기 이후 극심한 침체상태에 빠졌던 토지시장은 지난해 하반기부터 회복세를 보이더니 올들어 본격적인 상승세를 탔다.
한국토지공사의 조사에 따르면 올들어 3·4분기까지 전국 땅값 상승률은 6.5%로 11년만에 최고치를 기록했다. 전반적인 부동산경기 호황에다 대규모 택지개발사업 및 그린벨트 해제, 남북경협, 도로신설·확장, 강북재개발 등 개발호재가 쏟아지면서 땅값 상승은 더욱 탄력을 받았다. 특히 1·4분기(1.8%), 2·4분기(1.3%)의 상승률 합계보다 3·4분기(3.3%)의 상승률이 더 커 아파트 등 다른 상품에 비해 토지시장이 뒤늦게 반응한다는 사실을 보여줬다.
강남의 땅값 상승률이 최고치를 나타내 16.43% 올랐으며 다음으로 송파구(16.36%), 고양시 덕양구(15%), 서초구(14.6%) 등이 뒤를 이어 토지시장에서도 강남지역의 강세가 두드러졌다.
서울 및 수도권에서는 그린벨트 해제지역과 신도시 개발이 거론되는 판교와 성남 인근, 김포, 파주, 화성동탄 등 택지개발지구 주변 등이 올들어 땅값 상승세를 주도했던 지역으로 나타났다.
▶'뒷북'정부대책 쏟아져
올 정부의 부동산 정책은 서울 강남 재건축 추진 아파트를 진원지로 토지, 주상복합아파트 등으로 옮겨 다닌 투기성 자금을 걷어내 시장열기를 식히는데 모아졌다. 올해 쏟아진 대책만도 1·8, 8·9, 9·4 대책 등 10여차례에 달해 국민들을 멀미나게 만들었다.
이들 대책 가운데 청약제도 개선, 세무조사 실시, 투기과열지구 지정 등 일부는 이미 시행되고 있고 재건축 요건 강화나 보유세 중과 등 일부는 곧 시행될 예정이며, 신도시개발 등 일부는 언제 현실화될 지 모르는 상태다. 우선 시장 과열의 주범인 아파트 가격을 끌어내리기 위해 투기과열지구 지정제도가 도입되고 재당첨 제한제도가 부활했으며 재건축을 억제하는 '주거 및 도시환경정비법'이 제정됐다.
토지도 거래계약허가구역이나 거래동향감시구역으로 대거 묶였고 일부 개발예정지에서의 토지 다(多)거래자도 국세청에 명단이 통보됐다. 서울, 인천과 경기 28개 시·군의 녹지지역과 비도시 계획구역 6,590㎢, 서울 강북 뉴타운 개발예정지 11개동 15.65㎢가 지난달 20일부터 토지거래허가구역에 지정됐다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
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