1가구 1주택 비과세요건 강화, 고급주택 면적기준 재조정, 투기지역 내 거래 실거래가 적용 등 양도소득세 관련 세법이 혼란스러울 정도로 자주 바뀌고 있다. 10월 1일부터 비과세 요건이나 고급주택 관련 내용 등이 적용되고 있는데 또다시 투기지역과 관련한 규제 등을 담은 소득세법 개정안이 국회를 통과해 조만간 시행령까지 나올 예정이다. 이르면 내년 1월부터 발효될 소득세법 시행령은 10월부터 적용되고 있는 세법 변경 내용과 겹치는 부분도 있어 세심하게 살펴볼 필요가 있다.■양도소득세 어떻게 달라지나
10월부터 달라진 양도소득세 관련 세법의 내용은 크게 3가지.
먼저 종전까지 1가구 1주택일 경우 3년이상 보유하면 양도세를 비과세하던 조항이 '3년이상 보유 1년이상 거주'요건으로 강화됐다.
적용대상 지역은 서울과 과천 및 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 등 5대 신도시이며 행정자치부가 확보하고 있는 전·출입 정보를 국세청이 받아 양도세 부과과정에서 1년거주 요건을 확인한다.
나머지 2가지는 실거래가 과세와 관련한 규정이다. 종전에는 전용면적 50평이상이면서 시가 6억원을 초과하는 고급주택과 1년 미만 단기양도에만 매입·매도 실거래가를 기준으로 양도세를 부과하고 나머지는 모두 거래 당시의 기준시가로 양도세를 산정했다. 10월부터는 기준이 바뀌어 전용면적 45평이상이거나 시가 6억원을 넘는 공동주택과 2주택을 초과하는 주택을 팔 때도 실거래가로 과세되고 있다.
내년 1월부터 적용예정인 새 소득세법에는 실거래가 과세 대상을 대폭 확대하는 내용이 담겨지게 된다. 최근 국회를 통과한 개정안은 투기지역을 지정해 이 지역 내의 모든 부동산 거래(3년보유 1년거주 요건을 갖춘 1가구 1주택은 제외)에 대해 실거래로 과세하도록 명시하고 있다.
이 경우 투기지역으로 지정된 곳에서는 10월부터 적용되고 있는 고급주택 기준이나 2주택 초과보유 여부와 상관없이 1가구1주택 비과세를 제외하고는 모두 실거래가로 과세된다.
실거래가 과세는 경우에 따라 기준시가 과세보다 2∼3배 많은 세금부담을 안게 된다. 문제는 어디가 투기지역으로 지정될 것인가에 있는데, 서울과 수도권 지역은 대부분 포함될 가능성이 높은 것으로 분석되고 있다.
■양도세 줄일 방법은 없나
내년부터 실거래가 과세대상이 대폭 확대됨에 따라 특히 투기지역 지정이 예상되는 지역의 2주택 이상 보유자는 심리적 갈등을 겪을 수 밖에 없다. 투기목적이 아닌 1가구 1주택자라면 3년이상 1년거주 요건을 대부분 충족할 수 있지만 2주택 이상 보유자라면 양도세 기준이 강화되는 내년 1월을 전후해 양도세부담이 크게 달라지기 때문이다.
일단 투기지역 지정이 확실시 되는 곳에 2주택을 보유한 경우라면 내년 1월 이전에 한 채를 처분하는 것이 양도세 부담을 줄일 수 있는 방법이다.
정병룡 세무사는 "현재 양도세 부과 원칙에 따르면 1가구 2주택자는 고급주택만 아니라면 기준시가 과세를 적용받을 수 있기 때문에 투기지역 실거래가 과세제도가 적용되는 내년 1월 이전에 처분하는 것이 바람직하다"고 조언했다.
그러나 3주택 이상 보유자는 10월부터 이미 실거래가로 과세되고 있어 내년 1월 기준 강화 이전에 처분 등의 계획을 세울 필요는 없다.
/김정곤기자 kimjk@hk.co.kr
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