강북개발의 청사진이 제시됐지만 해결해야 할 장애물이 산적해 있다. 벌써부터 '사업계획이 짧은 시간에 졸속으로 이뤄져 세부계획에 대한 재검토가 필요하다'는 지적이 나오고 있다. 뉴타운 시범지구사업이 본격 실행에 들어가는 내년부터 당장 이주민대책과 보상문제가 표면화 할 것으로 보인다. 전문가들과 시범지구 주민들은 "보상협상과 이주대책이 마무리 되려면 계획보다 최소한 4,5년은 더 걸릴 것"이라고 전망하고 있다.
▶막막한 이주민대책
2010년까지 시차(時差)는 있지만 길음뉴타운 1만3,000여 가구, 은평뉴타운 8,700여가구, 왕십리뉴타운 4,200여가구 등 총2만6,300여 가구의 이주민이 발생한다. 가구당 3.5명을 기준으로 하면 약 9만명이 이동하는 셈이다.
시는 "이주민에 대해 2006년까지 발산지구 등 서울지역에 임대주택 4만여호가 추가로 건설돼 이주민 수용에 큰 문제가 없다"고 주장하고 있다.
하지만 이주민은 뉴타운 개발지역에서만 발생하지 않는다는 것이 문제. 현재 강동구 암사동, 강남구 도곡동 등 강남의 5개 지역 저밀도 아파트가 순차적으로 재개발되고 있고, 곳곳의 다세대주택 재건축 등으로 1년에 1만8,000여 가구의 신규 이주민이 발생하는 상황이다. 때문에 부동산업계에서는 기존 아파트 건축으로 물량이 다소 풀리는 내년 이후에는 다시 전세대란이 올 것으로 예측하고 있다.
한국건설산업연구원 김현아(金炫我) 책임연구원은 "시가 저밀도아파트 재건축에 대해 사업승인 시기를 조정하고 있지만 뉴타운개발로 이주민이 더해진다면 전세시장은 더욱 악화할 것"이라며 "이렇게 되면 이주비가 상승해 결국 뉴타운사업에 부담이 될 수 밖에 없다"고 말했다.
▶'뜨거워지는 감자', 보상
시가 도시개발공사를 내세워 토지수용 등 공영방식으로 개발할 은평뉴타운과 왕십리뉴타운은 벌써부터 보상문제로 가옥주와 토지주들의 촉각이 곤두서고 있다.
은평뉴타운은 30여년 동안 그린벨트로 묶여 있던 지역이 많아 해제에 따른 개발이익 기대가 커 수용에 만만치 않은 반발이 예상된다.
진관내동에 집과 텃밭 300여평을 갖고 있는 서모(64·서대문구 창천동)씨는 "몇 년 전 늘그막에 조용한 곳에서 살려고 땅을 사뒀다"며 "시세보다 떨어지는 감정가에 집과 땅을 넘길 생각이 없다"고 잘라 말했다.
시 관계자는 "개발제한에서 풀리는 나대지 중 공원에 편입되지 않고 개발되는 곳이 5만여평"이라며 "나대지의 80%를 소유하고 있는 부유한 외지인들을 차치하고라도 이곳에서 텃밭을 일구며 살아온 원주민들 설득이 큰 문제"라고 말했다.
소규모 제조공장들이 몇 십년째 상권을 형성하고 있는 왕십리뉴타운에선 보상문제가 더욱 꼬일 수 밖에 없다. 20여년간 이곳에서 잔뼈가 굵어온 금성산업 김병호(41) 사장은 "직원 1,2명을 데리고 청계천 주문을 받아 부품을 가공해 먹고 사는 사람들과 길가의 소규모 공구상들은 이곳 아니면 생계를 꾸려나가기 어렵다"며 "보상비가 아무리 많더라도 쉽게 포기하겠느냐"고 물었다.
도시개발공사측은 "개발지의 상가나 공장은 감정평가로 영업권 등에 대한 손실보상을 해주고 있지만 폐업에 따른 손실보상은 이제까지 없었다"고 말했다. 시 관계자는 "대체상권을 만들지 않는 한 이들에 대한 설득방법이 사실상 없다"고 말했다.
국토연구원 박재길(朴載吉) 연구원은 "시는 원주민들과의 보상문제를 해결하고 과도한 초기 사업비 부담을 덜기 위해서라도 수용보다 환지(換地)방식을 적극 수용해야 할 것"이라고 말했다.
▶세입자들은 내몰릴 수 밖에 없어
현재 서울시 재개발지역의 원주민 재입주율은 30%로 대부분의 개발이익이 외지인에게 돌아가고 있다. 시는 은평뉴타운과 왕십리뉴타운의 가옥주에게는 아파트 입주권을, 입주를 원하는 세입자에게는 임대아파트 입주권을 준다는 계획이다. 하지만 부동산 전문가들은 "세입자의 경우 입주권을 받으면 그나마 주거대책비도 받지 못한다"며 "대부분 세입자들은 현재 전세금으로 다른 지역에서 2,3년 버티기가 힘들어 결국은 입주권을 팔게 된다"고 말했다.
김현아 책임연구원은 "일반 재개발지역에서 분양아파트의 분양가를 높이기 위해 임대아파트와 담을 쳐 분리하는 현실"이라며 "도시개발공사가 아파트를 분양해 개발비용을 보전하는 현재의 방식을 고수할 경우 뉴타운내 임대아파트 활성화가 어려워져 결국 원주민들이 내몰릴 수 밖에 없다"고 말했다.
/김동국기자 dkkim@hk.co.kr
■ 어떻게 보상하나
서울시는 토지수용 등 공영개발방식을 도입하는 은평뉴타운과 왕십리뉴타운의 개발 보상비로 총 1조9,200억원을 책정하고 있다.
이들 뉴타운내의 가옥 소유주는 가옥 철거시 토지값, 건물값, 정원수 등 재산에 대해 감정평가에 의한 재산보상을 받는다. 분양아파트 입주권이 주어지며 450만원(4인가족 기준)의 주거비가 지원된다. 가옥 소유주라 하더라도 2주택 이상 소유자로 뉴타운에 거주하지 않은 사람은 아파트 입주권이 주어지지 않는다.
세입자에게는 임대아파트 입주권이 주어진다. 하지만 입주권을 받으면 670만원(4인가족 기준)의 주거대책비는 받을 수 없다. 임대아파트는 18∼22평 규모로 10년형, 20년형이 있다.
뉴타운내의 나대지, 전답, 임야 등도 감정평가가격으로 소유주에게 보상된다.
가옥주 외에 상점이나 공장에게는 영업권 감정평가에 따라 공사기간내 휴업에 따른 손실보상이나 폐업에 따른 손실보상이 이뤄지지만 후자는 거의 예가 없다. 뉴타운내에서 영업을 해 온 상인들에게는 '상가 분양 추첨권'이 주어진다.
/김동국기자
■ 전문가 조언
지역 균형발전 차원에서 강북개발을 종합적으로 추진하겠다는 서울시의 발표에 전문가들은 뉴타운 선정경위, 추진 방법 등에 의구심을 나타내며 사업의 성공을 위해선 계획 추진에 신중을 기할 것을 당부했다.
서울대 환경대학원 최상철 교수는 "진관내·외동은 그린벨트 우선해제 대상이라 손쉽게 선정된 것 같고, 이미 재개발이 추진되고 있는 정릉·길음동의 경우 굳이 시가 개입할 필요가 있는지 모르겠다"며 "특히 상왕십리동은 청계천복원과 연계하기 위해 억지로 끼워 맞춘 것처럼 보인다"고 꼬집었다. 그는 "토지수용 등에 따른 보상문제는 일반 재개발보다 더 규모가 크고 복잡할 것이기 때문에 적절한 대처가 필요하다"고 말했다.
김진애 서울포럼 대표(건축가)는 "강북에 필요한 것은 주거환경 개선이지 고층 아파트로 도배하는 것이 아니다"라며 "문화시설 등 공공시설 수준을 높이는 정책이 우선돼야 한다"고 말했다. 이어 "70,80년대 '개발 독재'를 연상케 하는 이 대규모 개발계획이 제대로 시행되지 않고 지지부진해질 경우엔 사회불안을 조장할 가능성이 크다"며 "강남 저밀도 재건축을 계획하는 데만 8년을 끌어온 서울시가 과연 예정대로 사업을 추진할 수 있을지 모르겠다"고 우려를 나타냈다.
홍익대 도시공학과 강양섭 교수는 "개발과 함께 교육시설 등 사회기반 확충을 동시에 진행해야 한다"며 "원주민이 아닌 외부인들이 개발예정지를 사들여 투기를 조장하는 것에 대처해야 한다"고 조언했다.
/이성원기자sungwon@hk.co.kr
고찬유기자 jutdae@hk.co.kr
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0