정부가 내년부터 투기지역의 주택 및 고가주택 거래에 대해 실거래가로 양도세를 부과하기로 하자, 실거래가 과세가 완벽하게 시행될 수 있을 지에 관심이 쏠리고 있다. 과세당국은 이미 고급주택의 매매, 단기양도 등 일부 경우에 실거래가 과세를 하고 있기 때문에 대상이 크게 늘어나더라도 축소신고가 이뤄질 가능성은 없다는 입장이다. 그러나 조세전문가들은 조세제도 자체에 허위신고를 부추기는 맹점이 있기 때문에 실거래가 과세원칙이 적용되더라도 매매가를 낮춰 허위신고하는 관행을 근절시키기 어렵다고 주장한다.
■허위계약서 발 못붙인다?
국세청 정진택 개인납세국장은 "기준시가 과세원칙아래서는 매매계약서가 취득·등록세를 내고 등기할 때만 필요했지만 앞으로는 계약서를 필수적으로 첨부해야 하기 때문에 허위계약서는 발을 붙이지 못한다"고 말했다. 기준시가로 취득·양도가격을 계산하는 현 체제에서는 양도세 신고에 계약서가 필요없어 취득·등록세를 줄이려는 매입자의 요구에 따라 허위계약서 작성이 성행하고 있지만 실거래가 과세로 전환되면 사정이 달라진다는 것. 매입자가 취득·등록세를 줄이기 위해 허위계약서로 신고할 경우 나중에 해당 부동산을 팔 때는 계약서 상의 낮은 취득가로 인해 크게 늘어난 양도세를 물 수밖에 없다는 설명이다. 과세당국은 또 허위계약서로 취득·양도가액을 줄여 신고하는 불성실신고는 국세통합시스템에서 모두 잡아낼 수 있다고 장담했다. 국세청 김보현 재산세 과장은 "현재도 실거래가 원칙이 적용되는 일부 신고내용(표 참조)에 대해서는 국세청이 국세통합시스템을 통해 매매가격을 전산관리하고 있다"며"실거래가가 전산망에 입력되고 나면 납세자의 성실신고 여부는 다각도로 검증 가능하다"고 말했다. 각종 부동산시세정보와 유사한 거래사례 등과 신고사항을 비교분석하는 프로그램이 마련돼 있다는 것.
■과세제도의 맹점으로 실거래가 과세의 정착은 불가
그러나 조세 전문가들은 모든 거래의 실거래가를 확인할 수 있는 시스템은 애초에 불가능하고 제도적 맹점까지 겹쳐 현재와 같은 허위신고를 막을 방법이 없다고 지적한다. 조세연구원 현진권 연구위원은 "1주일 만에도 몇%씩 움직이는 부동산 시세를 파악할 방법은 어디에도 없다"며 "더욱이 1가구1주택의 비과세 제도로 인해 실거래가 과세를 실시하더라도 허위계약서에 따른 불성실 신고를 막을 수 없을 것"이라고 말했다. 집이 1채인 양도자가 6억원 이하의 주택을 팔 경우 여전히 비과세가 적용되기 때문에 취득·등록세를 줄이려는 매입자의 허위계약서 작성 요구를 들어주지않을 이유가 없고 결국 허위계약서의 관행은 이어진다는 설명이다. 아파트 등 주택에 한정하고 있는 실거래가 과세원칙을 토지거래에도 확대해야 한다는 주장도 일고 있다. 김종필 세무사는 "토지거래도 건설교통부가 매년 발표하는 공시지가가 취득·양도가격의 산정기준으로 돼 있어 허위계약서가 난무하는 실정"이라고 말했다. 이와 함께 부동산의 등기부등본에 실거래가를 기재하는 방안을 추진하자는 의견도 나오고 있다. 그러나 재경부 관계자는 "법원의 등기 목적은 소유관계 변화 등의 법적 권리를 확인하기 위한 것인데, 이와 다르게 실거래가를 적시하면 사생활 노출이 심각하기 때문에 불가능하다"고 말했다.
/김정곤기자 kimjk@hk.co.kr
이영태기자 ytlee@hk.co.kr
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