서울 강남에 31평짜리 아파트를 6년간 보유한 김모(45)씨. 취득 당시 가액은 기준시가로 2억1,000만원, 실거래가로 3억3,000만원이었다. 국세청이 올 4월 고시한 기준시가는 3억5,000만원이었으나 9월 기준시가 재조정 대상에 포함되면서 4억2,000만원으로 껑충 뛰었다. 현재 시세는 6억7,000만원. 김씨는 강북 지역에 아내 명의로 또 다른 아파트 한 채를 보유하고 있는 '1가구 2주택자'다.김씨가 9월13일 기준시가 조정 이전에 이 아파트를 팔았다면 양도세는 4,156만원. 하지만 기준시가 조정으로 양도세가 4,973만원으로 늘어난 데 이어, '고가주택'에 새롭게 편입돼 실거래가 기준으로 과세되면 양도세는 1개월여 전보다 2배 이상 높아진 8,841만원으로 높아진다. 만약 이 지역이 '투기지역'으로 지정돼 '탄력세율'까지 적용받는다면 세 부담은 더욱 뛴다. 15%포인트의 탄력세율이 적용될 경우, 양도세는 무려 1억3,013만원에 달한다.
김씨가 아파트를 팔지 않는다 해도 재산세 부담이 늘어난다. 올해 재산세는 10만230원에 불과하지만 내년에는 재산세 과표 기준 상향, 기준시가 인상 등으로 20만원을 넘어설 것으로 추산된다.
올들어 5차례에 걸쳐 부동산 대책이 쏟아지면서 서울 강남 지역 아파트 보유자들의 불만 표출과 함께 혼선도 가중되고 있다. 5차 부동산 안정 대책까지 발표된 내용을 중심으로 양도소득세, 재산세 등 부동산 세제 변화를 되짚어본다.
■양도소득세
집을 사고 팔 때 양도차익에 대해 세금을 무는 양도세의 세율은 9∼36%. 예를 들어 각종 공제를 뺀 양도차익이 1억원이라고 할 때 1,000만원에 대해서는 9%, 3,000만원에 대해서는 18%, 4,000만원에 대해서는 27%, 나머지 8,000만원을 초과하는 2,000만원에 대해서는 36%의 세율이 적용돼 2,430만원의 양도세를 물면 된다. 단, 1가구가 1주택으로 3년 이상 보유했을 경우에는 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.
문제는 '9·4 대책'과 '10·11 대책'으로 지역, 시가, 보유 주택 수 등에 따라 양도세 과세 금액이 크게 달라졌다는 점. 우선 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대신도시와 서울, 과천 등에 주택을 보유하고 있다면 3년 이상 보유한 '1가구 1주택'이라고 하더라도 '1년 이상 거주' 요건을 갖춰야 양도세를 면제 받을 수 있다.
양도세가 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 부과되는 대상도 크게 늘어났다. 첫번째가 시가 6억원 이상의 '고가주택' 보유자. 지금까지는 시가 6억원 이상인 동시에 전용면적 45평 이상(9·4 대책 이전에는 50평 이상)을 '고급주택'으로 분류해 양도세를 실거래가로 부과토록 했지만 이번 대책에서 면적 기준을 아예 삭제했다. 단, 고가주택을 '1가구 1주택'으로 보유하고 있다면 형평 유지 차원에서 시가 6억원 이하 부분에 대해서는 비과세, 6억원 이상에 대해서는 실거래가 과세가 이뤄진다.
소득세법 시행령에 별도 지정될 '투기지역' 내에서도 앞으로 실거래가 과세가 이뤄진다. 이 지역에서는 3년 보유 1년 거주 요건을 갖춘 '1가구 1주택'을 제외한 모든 주택에 대해 실거래가 과세가 이뤄진다. 12월초께 구체적인 지역이 결정될 예정이지만 서울 강남, 서초, 송파구 등 강남권 고가 아파트 밀집 지역이 대거 포함될 전망. 특히 실거래가 과세에도 불구하고 가격 급등세가 잡히지 않을 경우 최고 15%포인트의 양도세율을 추가하는 탄력세율을 적용할 방침. 최악의 경우 투기지역 양도세는 24∼51%까지 높아지게 된다.
■재산세
행자부가 9월12일 발표했던 '주택시장 안정대책'은 재산세 과세표준 산정 요인 중 '신축건물 기준가액'과 '특정건물 가산율' 조정을 골자로 한다. 신축건물 기준가액은 행정자치부가 매년 정해 시도지사에게 권고하는 것으로 2000년 이후 ㎡당 16만5,000원을 유지하고 있다. 행자부는 이를 17만∼18만3,750원으로 최대 11.4% 높일 계획. 기준시가 3억원 이상 공동주택(아파트 등)에만 적용되는 '특정건물 가산율'도 현행 1.02∼1.10에서 내년에는 1.09∼1.30으로 높아진다.
서울 강남구에 있는 47평형짜리 B아파트를 예로 들어보자. 계산 공식에 따라 올해 납부해야 하는 재산세는 66만원이지만 행자부 조치로 내년에는 최대 99만1,000원(50.1%)의 세금을 물어야 한다.
국세청 기준시가 인상도 시가 3억원 이상 아파트의 재산세 부담을 가중시킬 전망.행자부 발표 바로 다음날인 9월13일 국세청이 일부 아파트의 기준시가를 평균 17.1% 높임으로써 '특정건물 가산세율' 적용 구간이 달라지는 아파트가 속출했기 때문이다.
문제점
정부의 고강도 부동산 대책으로 강남 아파트 가격이 모처럼 하락세로 돌아서는 등 실효를 거두고 있지만 한편으로는 적잖은 문제점도 노출하고 있다. 가장 우려되는 대목은 선의의 피해자가 양산될 수 있다는 점. 부동산업계 관계자는 "투기를 잡기 위한 조치가 자칫 서울 강남 등에 거주하는 중산층에 직격타가 될 수 있다"며 "예를 들어 강남에서 강남으로 이주하는 경우 손에 쥐는 매매차익은 한푼도 없이 수천만원의 세금을 내야 한다"고 꼬집었다.
이에 따라 '고가주택'의 실거래가 기준(6억원)을 상향 조정하고 충분한 경과 규정을 마련해야 한다는 요구가 커지고 있다.
/이영태기자 ytlee@hk.co.kr
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