서울시가 9일 테마별 미니신도시 개발 방안을 밝힘에 따라 강북개발의 윤곽이 서서히 드러나고 있다.이 방안은 시가 최근 거론한 미니신도시형 개발 방식을 좀더 다듬은 개념으로 지역 특성에 따라 생태형, 직주근접(職住近接·도시인접지역)형, 주거단지형 등으로 나누어 개발하는 것을 골자로 하고있다. 즉 기존의 지구단위별 재개발방식에서 탈피, 몇 개의 지역을 묶어 체계적으로 개발하는 최근의 미니신도시형 개발 방안에 도심과 외곽 등 지역별 특성화 전략을 새롭게 가미한 것이다.
▶어떻게 개발하나
새로운 방안은 2000년 7월부터 시행된 도시개발법에 근거해 도시개발구역 지정을 통해 추진된다. 도시개발구역은 주거 상업 정보통신 문화 등 도시의 제 기능을 갖춘 시가지나 단지로 개발된다. 도시개발구역으로 지정되면 토지수용 등이 가능한 공영개발이나 지주나 조합에 의한 민간개발 등 다양한 방식이 적용될 수 있다. 이 법에 따라 광역자치단체장은 주거·녹지지역의 경우 1만㎡(3,000평)이상을 도시개발구역으로 지정할 수 있다. 이에 따라 서울시는 자연과 가까운 외곽에 조성되는 생태형엔 건물의 용적률, 건폐율을 최대한 낮춰 환경친화적으로 조성하고, 도심에 가까운 직주근접형은 건물 층수를 높이는 등 허용기준을 최대한 높여 줄 계획이다.
개발방식은 공영과 민간개발 방식을 혼합해 적용할 것으로 보인다. 시가 개발지역의 땅을 모두 매입하거나 수용해 신도시를 조성하는 공영개발은 초기비용에 대한 부담이 큰 대신 시의 의도대로 사업을 추진할 수 있다. 반면 시가 공공·기반시설 용지를 공제하고 토지를 지주에게 나눠줘 개발하는 환지(換地)방식은 지주간의 이해대립, 개발시간 지연 등의 단점이 있다. 시 관계자는 "시의 부담을 덜고 민간의 참여를 허용해 토지수용에 따른 지주들의 재산권 침해 불만을 차단할 수 있도록 두가지 방식을 혼합할 가능성이 크다"고 밝혔다.
▶시범지역은 어디에
시범지역은 진행중인 재개발구역이 적은 재개발대상지역이나 그린밸트 해제지역이 포함되는 곳이 될 가능성이 크다. 시 관계자는 "시범지역은 시가 2010년까지 재개발할 지역으로 선정한 355개 대상지역 중 아직 재개발구역으로 지정이 안된 곳에서 중점적으로 검토될 것"이라고 밝혔다. 따라서 미아·길음지구처럼 재개발이 진척된 곳보다는 종로구 숭인동, 동대문구 답십리동, 성북구 월곡동 등 재개발이 지연된 곳이 선정될 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다.
시는 이러한 지역 중 우선 6,7곳을 미니신도시 개발후보 지역으로 추리고, 이중 3곳을 시범지역으로 지정해 내년 초 착공에 들어갈 예정이다. 규모는 지역사정에 따라 대·중·소 형태로 나눠 인구 2만∼10만명을 수용할 것으로 보인다. 시범지역은 늦어도 2007년 안에는 모습을 드러낼 것으로 전망된다.
하지만 새로운 개발방식은 시가 공공·기반시절용지 명목으로 일부 토지를 공제한다 해도 토지주들에게 돌아가는 이익이 엄청나 땅투기를 촉발할 가능성이 크다는 의견이 제기되고 있다. 또 시의 매입이나 수용으로 인한 토지주들의 재산권 침해 논란과 함께 이해관계가 엇갈려 계획개발 추진 자체가 어려워질 수 있다는 지적이 나오고 있다.
/김동국기자 dkkim@hk.co.kr
고찬유기자 jutdae@hk.co.kr
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