서울 5대 저밀도 지구의 재건축 아파트가 올 연말부터 잇따라 분양에 들어갈 예정이어서 벌써부터 관심이 높아지고 있다.저밀도 재건축 아파트는 지난해 말부터 아파트시장을 과열로 몰아온 장본인이지만 입지 및 주거여건이 탁월해 여전히 투자메리트가 있는 것으로 평가되고 있다. 이들 저밀도 아파트에 투자하는 방법은 분양 전에 조합원 지분을 매입하거나 일반분양에 참여해 당첨되는 두가지 방법이다. 이 가운데 어느 쪽이 투자수익이 높을까.
■저밀도 왜 인기인가
5대 저밀도지구는 1970년대말∼80년대초 지어진 대단위 저층(5층이하)아파트 단지로 잠실, 반포, 청담·도곡, 화곡, 암사·명일지구를 말한다. 건설 당시 서울시 기준에 따라 용적률(대지면적 대비 건물 총바닥 면적)이 낮게(70∼130%) 적용돼 말 그대로 저밀도아파트가 됐다. 이들 지역은 주변 교통환경과 편의시설이 뛰어나 재건축 후 아파트 가치가 매우 높은 곳으로 꼽힌다. 재건축을 하면 용적률이 최소 2배 이상 높아지기 때문에 사업성이 높아 그동안 가격이 크게 올랐다.
5대 저밀도지구 가운데 가장 먼저 사업승인을 받은 암사·명일의 동서울아파트가 지난 3차 동시분양을 통해 일반에 분양됐고 뒤이어 승인받은 화곡1주구(주거지역)의 내발산주공, 청담·도곡지구의 도곡주공1차와 잠실지구의 잠실주공4단지가 올해 말과 내년 초에 걸쳐 분양될 예정이다.
■분양 전 매입은 투자수익률 낮아
이들 저밀도 재건축 아파트는 이미 가격이 크게 올라 현시세로 분양 전에 매입하는 것보다 일반분양 때 신청하는 것이 당첨확률은 비록 낮지만 투자수익률은 높은 것으로 나타났다.
부동산뱅크가 도곡주공1차와 화곡1주구 내발산주공에 대해 직접투자와 일반분양 수익률을 비교한 결과 도곡주공의 경우 분양에 당첨되면 10%이상의 수익을 올릴 수 있지만 현시세로 사서 신축 아파트에 입주하면 수익률이 마이너스 10%인 것으로 나타났다. 강남 재건축에 비해 가격 상승폭이 작었던 화곡1주구도 분양 당첨이 훨씬 유리한 것으로 나타났다.
도곡주공1차의 경우 13평형의 현시세는 7억원. 13평형짜리로 재건축 이후 34평형에 입주하려면 추가로 2,608만원의 부담금을 내야 한다. 무이자로 제공하는 1억원의 이주비를 감안하더라도 현재 이 아파트를 사서 34평형에 들어가려면 공사기간(39개월 예상)의 이자비용 등을 합해 모두 8억5,118만원이 든다. 현 시세가 6억∼6억5,000만원인 인근 삼성래미안 34평형의 경우 가격이 매년 7%씩 올라 3년 후 7억6,600만원이 된다고 가정할 경우 현 시점에서 도곡주공1차를 매입하는 것은 손해라는 분석이다. 이에 비해 분양가 5억9,738만원으로 예상되는 일반분양에 당첨될 경우 1억원 이상의 투자수익을 올릴 수 있다는 것.
부동산뱅크 김용진 편집장은 "특히 강남지역의 경우 저밀도 재건축 아파트 가격이 그동안 급격히 올라 직접투자의 메리트가 크지 않기 때문에 실제 매물이나 거래도 뜸한 편"이라며 "분양권 전매제한과 1순위자격 제한 등으로 실수요자들의 분양 당첨 기회가 커진 만큼 분양시장을 적극적으로 노크할 필요가 있다"고 조언했다.
/김정곤기자 kimjk@hk.co.kr
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