11월부터 시행 예정인 상가건물임대차보호법에 따라 우선변제권을 인정받으려면 세무서에 확정일자 신고부터 해야 한다. 재정경제부는 17일 법무부의 법 시행령 입법예고에 따라 보증금을 우선 변제받기 위한 세무서 신고 내역 등을 규정한 부가가치세법 시행령 개정안을 마련했다. 상가임대차보호법의 보호 대상에는 어떤 임차인이 포함되는지, 권리는 무엇인지, 또 어떤 절차를 밟아야 하는지 등을 상세히 살펴본다.
▶적용 대상은
총임대료 수준이 서울의 경우 2억4,000만원, 수도권 과밀억제권역은 1억9,000만원, 광역시는 1억5,000만원, 기타지역은 1억4,000만원 이하인 임차인이 보호대상이다. 총임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 금액. 월세의 보증금 환산율은 연 12%인 만큼 단순하게 월세금액에 100을 곱하면 된다. 예를 들어 보증금이 1억원이고 월세가 100만원인 임대차의 총임대료는 '1억원 + 100만원갽100'의 산식을 통해 2억원. 지역이 서울이라면 법 적용을 받을 수 있지만 다른 지역이라면 대상에서 제외된다.
▶우선 변제를 받으려면
법 보호 대상 임차인들은 건물의 경매나 공매시 보증금을 일반채권 등 후순위권리자보다 우선 변제받을 수 있다. 법 시행일(11월1일) 현재 건물을 임차하고 있는 상인은 세무서장에게 임대차계약 내용 등에 대한 사업자등록 정정신고를 하고 임대계약서 원본에 확정일자 날인을 받아야 한다. 특히 확정일자를 받은 뒤에도 임대 보증금이나 월세 등이 변경됐다면 세무서장에게 건물의 도면을 제출하고 사업자등록 정정신고를 해야 효력을 유지할 수 있다.
만약 법 시행일 이후 신규로 사업을 시작하는 상가 임차인은 세무서장에게 사업자등록 신청을 하고 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자 날인을 받으면 된다.
▶소액임차인이라면
상가건물임대차보호법은 소액임차보증금에 대해서는 국세나 담보물권이 설정된 채권보다 먼저 변제받을 수 있는 최우선변제권을 인정하고 있다. 대상은 총임대료가 서울 4,500만원, 수도권의 과밀억제권역 3,900만원, 광역시 3,000만원, 기타지역 2,500만원 이하인 임차인. 이중 일부금액(서울의 경우 1,350만원 이하)을 최우선적으로 변제받을 수 있다.
소액임차보증금의 최우선변제권은 확정일자를 받지 않더라도 임차인이 사업자등록을 하고 건물을 인도받아 사용하고 있는 경우라면 모두 인정된다.
▶다른 보호 내용은
법은 우선변제권 외에도 임차인을 위해 여러가지 보호 장치를 마련해두고 있다. 가장 주목할 만한 것이 최초 임대차로부터 5년간 부여되는 계약갱신요구권. 매년 계약을 갱신하더라도 5년간은 계약을 유지할 수 있는 권리가 임차인에게 주어진다. 법 시행일 이후 새롭게 체결되거나 갱신된 계약이 보호 대상이다. 만약 시행일 현재 임대차 계약이 6개월 남아있는 경우라면 6개월 뒤 계약을 갱신한 뒤부터 5년간의 계약갱신요구권을 갖게 된다. 단 임차인이 임대료를 3회 연체한 경우, 예를 들어 월세가 100만원이라고 가정할 때 임차인이 300만원 이상의 월세를 연체한 경우에는 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있다.
월세나 보증금의 최고증가율이 연 12%를 넘지 못하게 한 규정이나, 보증금의 월세 전환시 최고산정율이 15%를 넘지 못하도록 한 규정은 법 시행일 이후 체결된 계약부터 적용된다. 예를 들어 현재 보증금이 1억원이라면 다음해 인상 상한이 1억1,200만원이고, 8억원의 보증금은 월세로 전환할 때 월 100만원을 넘을 수 없다.
또 임차인 등 건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 임대인, 임대차 건물의 소재지, 임대보증금 및 월세 등 임대차에 관한 사항을 관할 세무서에서 열람할 수 있다.
/이영태기자 ytlee@hk.co.kr
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