■재산세 불공평 실태9일 강남과 강북 아파트의 재산세 및 토지세가 5배 이상 차이난다는 건설교통부 발표로 아파트 보유세 논란에 불이 붙었다. 건교부의 이날 발표는 조세조항 등의 이유로 부동산 보유세의 확대에 반대하는 행정자치부를 직접 겨냥한 것으로 부처간 갈등도 심화하는 양상이다. 전문가들은 거래세에 턱없이 못미치는 보유세로는 부동산 시장의 안정을 이룰 수 없다며 보유세를 늘리는 방향으로 세제를 조속히 개편해야 한다고 주장했다.
▶시세를 전혀 반영하지 못하는 재산세
건설교통부의 이날 발표에서 특이할 사항은 같은 시세에도 불구하고 재산세와 토지세 등 보유세의 차이가 지역별로 크다는 점과 함께 강남·북 공히 보유세가 극히 미미할 정도로 낮다는 점이다.
시세가 3억4,000만원인 서울 강남 대치동의 26평형짜리 H아파트의 연간 재산세와 토지세 7만5,000여원은 배기량별로 cc당 200원의 세액이 붙는 2,000cc급 승용차의 자동차세 40만원의 5분의1에도 미치지 못하는 수치다. 비슷한 시세지만 재산세는 대치동의 H아파트보다 5배가 넘게 차이나는 노원구 하계동의 49평형 H아파트 역시 연간 보유세는 41만원으로 승용차 세금과 비슷한 수준에 불과하다.
특히 아파트 보유세의 비교를 서울과 지방으로 확대해 보면 차이는 더욱 벌어진다. 시세가 3억원인 경남 창원시의 57평형 E아파트의 경우 88년 완공됐는데 과표만 4,807만이고 연간 세금합계는 51만3,330원으로 비슷한 시세의 대치동 H아파트에 비해 7배나 되는 세금을 내고 있다.
이처럼 시세가 비슷한 아파트들이 강남과 강북, 서울과 지방 간에 큰 차이가 나는 것은 재산세(건물분)와 종합토지세의 세금을 산출하는 과표가 전혀 시세를 반영하지 못하기 때문. 시세가 휠씬 비싼 아파트가 그렇지 못한 아파트보다 오히려 턱없이 낮은 재산세를 낸다는 것은 어떤 이유라도 납득될 수 없는 일이다.
▶보유세 대폭 확대냐 점진적 현실화냐
재정경제부나 건교부등에서는 이 같은 역진성(逆進性)을 해소하기 위해서는 당장 보유세를 중과하는 방향으로 세제를 개편해야 한다는 입장이다. 실제로 재경부에서는 9·4 주택시장안정대책을 준비하면서 서울 강남 등 투기과열지구의 아파트 재산세를 2∼3배 인상하는 방안을 강력히 추진했으나 행정자치부의 반대로 무산됐다.
전 국민이 납부하는 대중적인 세금(재산세)을 갑자기 2∼3배로 늘리게 되면 조세저항이 불을 보듯 뻔하다는 것이 행자부의 주된 반대이유. 또 재산세의 과세권이 시·군·구청장 등 지방자치단체장에게 있어 집단민원이 발생할 수 있다는 현실적 이유도 있다. 실제로 아파트 가격이 급등한 서울 강남구나 서초, 송파구가 재산세 인상의 주요 대상이 되고 있지만 이들 3개구는 모두 재정자립도가 100%를 넘는 상태여서 주민의 반발을 부를 재산세 인상을 구청이나 구의회가 적극 추진할 이유가 없는 것도 사실이다. 행자부는 이에 따라 '부동산 경기동향과 주민들의 담세능력 등을 고려해 점진적인 과표현실화를 추진'하자는 소극적 입장이다.
그러나 전문가들은 장기적인 부동산 시세안정과 조세형평성 차원에서 보유과세를 강화해야 한다고 입을 모으고 있다. 한국건설산업연구원은 최근 가진 세미나에서 "지방세 중 부동산 보유세가차지하는 비중은 10.3%로 거래세 비중(30.2%)의 3분의1 수준에 불과하다"며"지방세의안정적인 확보와 부동산 시장의 안정화를 위해서는 보유세의 확대가 시급하다"고 지적했다. 서울시립대 도시정책과 오동훈 교수는 "재산세의 과표에 시세를 반영해 과세왜곡을 막아야 한다"며 "이를 위해 실거래가에 재산세율을곱하는 단순 방식으로 시가표준액 산출방식을 변경해야 한다"고 말했다.
/김정곤기자 kimjk@hk.co.kr
■ 재산세 불공평 왜?/평수가 결정적… 시세 거의 반영안돼
강남의 값 비싼 아파트 재산세는 적고 강북·경기지역 등의 비슷한 가격대 아파트는 재산세 부담이 훨씬 큰 것은 세금 산출 공식의 맹점 때문이라고 전문가들은 입을 모으고 있다. 건물면적, 건축비용 등이 재산세 산출에 결정적인 영향을 미치는 반면 시가를 좌우하는 위치 등의 변수는 거의 반영되지 않고 있는 것이 현실이다.
재산세는 행정자치부가 정하는 시가표준액에 세액(시가표준액에 따라 0.3∼7% 차등적용)을 곱하는 방식으로 결정된다.
시가표준액 산출에 동원되는 변수는 모두 7가지. 우선 건물이 콘크리트냐 벽돌이냐(구조지수) 등에 따라 가산점이 달라지고, 가정집이냐 상가건물이냐(용도지수) 등에 따라서도 결과는 다소 다르게 나타나게 된다.
또 행자부가 매년 산정하는 '신축건물기준가액'(실제 건설비의 30.3%)과 '잔존가치율' 등 5개 변수가 모두 건물의 면적 및 성격과 관련된 것이다.
반면 시세를 반영하는 변수는 강북·강남 등에 차등적용되는 '위치지수'와 기준시가 3억원 이상 아파트에 적용되는 '가감산 특례' 규정'뿐. 그나마 위치지수의 경우 반영도가 매우 낮아 강남에 아파트가 있다고 해도 시세를 거의 반영하지 못한다.
면적, 시가 등에 따라 차등적용되는 가감산특례도 마찬가지. 가감산특례 가산비율은 국세청 기준시가 기준으로 3억∼4억원 아파트는 2% 4억∼5억원 5% 5억원 초과는 10%를 시가표준액에 가산하게 된다. 이 역시 기준시가가 시세에 여전히 못미치고 가산비율도 시세 차이를 제대로 반영하지 못해 '효과'를 거두지 못하고 있다.
이 같은 문제점은 주무 부처인 행자부도 인정하고 있다. 행자부 관계자는 "강남 등 투기과열지구의 재산세 시가표준액 산출에서 '지역 차등'변수를 제대로 적용할 수 있도록 관련 법률 개정을 추진 중"이라고 말했다.
/정영오기자 young5@hk.co.kr
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