강남 일대 재건축아파트의 가격급등현상은 당국의 근시안적인 주택정책에서 비롯됐다는 지적이다. 우선 시장논리를 무시한 주택공급 축소정책을 꼽을 수 있다.서울시는 전임 고건(高建)시장 부임이후 ‘서울의제 21’에서 밝힌대로 용적률 200%이하의 쾌적한 도시 건설을 고집해왔다.
3종 일반주거지역의 경우 도시계획법상 용적률은 300%이하, 서울시 도시계획조례 용적률은 250%이하인데도 불구하고 정책 집행은 200%이하로 따로 적용한 것이다.
서울시는 지구단위계획을 통해 용적률을 200%이하로 줄여나가면서 결국 주택공급은 불가피하게 감소하게 됐다.
서울을 비롯한 수도권 인구분산정책이 효과를 거두지 못한 상황에서 너무 성급하게 주택공급 축소정책을 폈다는 것이다. 이바람에 지방 사람들도 투자용 아파트를 서울 강남에서 구입하는 ‘기현상’까지 발생했다.
내집마련정보사 김영진대표는 “서울시의 용적률 200%는 현재 인구의 절반 수준을 감안한 정책 집행”이라며 “용적율이 규제되면서 주택공급이 줄고 쾌적한 단지의 희소성으로 인해 아파트 가격이 상승하게 된 것”이라고 말했다
소형평형 의무비율제도 부활도 용적률 축소로 주택 절대 공급량이 감소하면서 실효를 거두지 못했다.
건설교통부는 소형평형의무비율을 확보하는 만큼 인센티브 용적률을 주어 소형 평형을 효과적으로 확보하자는 안을 제시했지만 서울시의 반대에 부딪쳐 좌초된 것으로 알려졌다.
여기에 재건축 사업승인 시기를 실기(失機)한 것도 문제였다. 80년대 후반부터 나오기 시작한 잠실 재건축은 15년이 흘렀지만 아직까지 4단지만 사업승인을 받았다.
사업승인시기가 늦춰지면서 투자자의 기대심리를 계속 키웠고, 이로인해 전반적인 가격 상승으로 이어졌다. 문제는 가격상승이 재건축 단지에서 끝나지 않는다는 점.
재건축아파트의 가격상승은 인근 일반 아파트의 가격을 끌어 올리고, 이는 다시 신규 아파트의 분양가 상승으로 연결됐다.
또한 인근 중층아파트들도 너도나도 재건축 대열에 가세하면서 가격상승을 더욱 부추겼다. 재건축 아파트의 가격상승으로 인해 주택시장 전체가 가격인상 시소게임을 벌이는 악순환고리가 형성된 것이다.
이와함께 ‘강남특별구’에 대한 대체 주거지 개발에 대한 소홀을 들 수 있다. 강남권은 학군이나 편의시설, 심리적인 이유 등으로 주택에 대한 만성적인 초과 수요가 있는 곳이다.
판교 등 부유층이 선호하는 대체 주거지 개발에 너무 소홀해 강남ㆍ서초ㆍ송파구에 대한 견제세력 부재로 결국 강남 아파트 가격급등이 반복되고 있다는 지적이다.
LG경제연구원 김성식연구위원은 “주거의 쾌적성을 결정하는 요인이 용적률에만 있는 것이 아니라 건폐율, 녹지율 등에도 있는 만큼 건폐율을 줄이고 용적률을 완화해서 주택공급을 늘리는 것이 바람직하다”며 “80년대 후반에 부동산 가격을 잡은 것도 토지공개념 도입과 세무조사가 아니라 ‘주택 200만호 건설’이라는 공급확대에 있었다는 사실을 상기할 필요가 있다”고 말했다.
/김혁 기자
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