지난해 말 시작된 수도권 집값 급등의 신호탄이 됐던 강남지역 아파트 시세가 다시 요동을 치고 있다. 일부 재건축 아파트를 중심으로 한 호가 중심의 이상 과열이라는 것이 업계의 분석.그러나 이 같은 비정상적 상승세가 지속될 경우 주변 지역으로 상승 분위기가 확산되면서 지난 번 폭등장세가 재연될 가능성이 높아 우려된다. 이에 따라 정부는 5일 강도 높은 부동산 구입자금 출처조사 의지를 밝히는 등 대책마련에 나섰다.
■강남 재건축 얼마나 올랐나
부동산뱅크의 조사에 따르면 최근 두 달 동안 강남권 재건축 추진 아파트들은 평균 5% 상승한 것으로 조사됐다. 재건축 추진 아파트를 제외한 서울지역 아파트들의 같은 기간 평균 상승률은 0.8%로 6배 이상 차이가 난다.
강남구 대치동 은마아파트는 1대1 재건축이라는 악조건에도 불구하고 시공사 선정 이후 34평형이 한 달 만에 6,000만원(11%)이나 올랐다. 호가 기준으로는 최고 9,000만~1억원까지 오른 곳도 있다.
개포동 주공고층 5단지 31평형은 7월 한 달간 5,000만원(10%)이 오른 평균 4억9,000만원에 시세가 형성돼 있다. 잠실 우성 1~3차 45평형도 평균 4,500만원(7%)이 상승했다.
■상승 배경
5대 저밀도 지구의 재건축 추진일정이 구체화하고 고밀도 지구 등 기타 재건축 추진 단지들도 최근 두 달 이내에 잇따라 시공사를 선정하는 등 재건축 추진을 본격화하는 것이 배경으로 거론된다.
그러나 개포지구의 용적률이 200%로 제한되는 등 악재도 없지는 않았다는 면에서 최근의 상승세는 비정상적이다.
닥터아파트 곽창석 이사는 “재건축 추진 단계를 하나씩 거치면서 가격이 조금씩 오르기는 하지만 이 같은 재료는 이미 노출된 성격이 강하기 때문에 최근의 상승세를 설명할 수는 없다”고 말했다.
실거래에 근거한 가격 상승이 아니라 매도자측의 일방적인 호가 올리기가 태반이라는 점에서 재건축 아파트의 거품 논란은 불가피하다.
■상승세 확산 우려
그러나 강남권에 대한 잠재수요가 여전히 공급을 앞서고 있는 상황에서는 호가 위주의 가격 상승도 무시하기 힘들다는 것이 문제다.
실제 중개업소 등 현장에서는 가격 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보고 있다. 부동산뱅크 김용진 편집장은 “거품 논란이 아무리 거세도 이대로 2~3개월만 버티면 이 가격이 먹혀들 것이라고 생각하는 사람들이 많다”고 지적했다.
갑자기 상승한 가격에 수요자들이 주춤하고 있어 거래가 활발하지는 않지만 곧 이 가격을 인정하게 된다는 일종의 ‘경험 논리’가 널리 퍼져 있다는 것이다.
또한 지금까지의 주택시장 움직임으로 볼 때, 시장의 선두에 있는 강남지역의 집값 상승은 약간의 시차를 두고 인접지역 및 수도권으로 확산될 가능성이 높다.
■정부 대책
국세청은 최근 강남지역 아파트가격 폭등과 관련, 부동산 구입자금에 대한 자금출처조사를 위한 각종 자료를 이미 확보한 상태다. 국세청은 이 같은 현상이 일부 부동산 투기세력에 의해 빚어지고 있다고 보고 지난 1, 2차 부동산 투기조사 당시 파악한 투기세력에 대한 추적조사를 강화하기로 했다.
현재 세대주의 경우 30세 이상인 자는 2억원 이상의 주택을 구입했을 때, 40세 이상은 3억원 이상의 주택을 구입했을 때 자금출처조사를 받도록 돼 있다.
진성훈기자 bluejin@hk.co.kr
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