아파트 등 전국 공동주택에 대한 기준시가 조정 고시 첫날인 4일 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)와 담당부서에 양도세 등 세무상담 신청이 쇄도했다. 기준시가를 확인하려는 시민들의 접속 폭주로 홈페이지는 오전 내내 마비상태를 겪기도 했다. 이날 0시부터 오전까지 홈페이지에 접속한 건수만 5만4,000여 건. 국세청이 기준시가 확인 창을 방화벽시스템 바깥으로 이동하는 작업을 벌인 끝에 오후들어 간신히 홈페이지가 정상 가동됐다.네티즌들이 온라인 상담코너를 통해 가장 많이 문의한 내용은 양도세 과세기준일과 1가구1주택 및 1가구2주택의 과세ㆍ비과세 여부. 질의 내용을 중심으로 양도세의 과세ㆍ비과세 여부 등을 알아본다.
양도기준일은 잔금 청산일
강동구에 사는 박영애씨라고 밝힌 네티즌은 1993년에 구입한 빌라를 이번에 팔게 돼 계약금을 지불하고 매매계약을 치렀는데 잔금일이 4월20일이라며 이번 기준시가 조정에 따라 양도소득세를 내는 지를 문의했다.
박영애씨는 인상된 조정 기준시가에 따라 양도소득세를 내야 한다. 소득세법에 규정된 아파트나 빌라 등 공동주택의 양도기준일은 잔금청산일. 따라서 계약을 하고 계약금, 중도금을 받았지만 4일 이전에 잔금을 받은 증명이 없다면 조정 기준시가에 따라야 한다. 김보현 국세청 재산세과장은 “계약기준일이 4일 이전이기 때문에 조정 기준시가 적용에서 배제해야 한다는 문의가 많지만 세법상 불가능하다”고 말했다. 다만 잔금청산 이전이라도 이달 3일까지 소유권이전 등기를 마쳤다면 종전의 기준시가를 적용받을 수 있다. 그러나 가등기는 효력이 없다.
모든 주택 3년 이상 거주해야 양도 시 비과세
네티즌 유지원씨는 2000년 10월에 분양권전매로 18평형 아파트를 구입하고 2002년 3월 다시 39평형 아파트를 매입해 1가구 2주택자가 됐다. 소득세법 시행령 개정에 따라 새로 구입한 아파트와 기존 아파트의 중복보유 기간이 1년 미만일 때는 기존 아파트를 양도해도 비과세 된다. 18평형 아파트를 처분할 때 유 씨는 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
유 씨도 양도차익에 대해 세금을 물어야 한다. 물론 앞으로 팔 예정이기 때문에 조정 고시된 기준시가의 적용을 받는다. 유 씨는 중복보유 1년 미만에 따른 비과세에는 해당하지만 3년 이상 보유 기준에 걸려 과세대상이 된다.
이 같은 내용은 1가구1주택자에게도 해당한다. 1가구1주택이 모두 비과세 대상이 아니라 3년이상 보유해야만 세금을 면제받는다. 취학, 치료, 국외이주 등의 불가피한 사정에 따라 3년 이내에 주택을 처분할 경우에는 비과세 혜택을 입는다.
유씨의 경우처럼 1가구2주택자라도 중복보유기간이 1년 미만일 경우는 비과세된다. 또 상속을 받거나 매입자가 이전등기를 하지 않은 경우에도 비과세 혜택을 받는다.
김정곤기자
kimjk@hk.co.kr
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