국세청이 이상 급등한 서울 강남권 95개 재건축 추진 아파트에 대한 기준시가를 2~3개월에 한차례씩 수시로 조정, 고시하는 강도높은 투기억제 조치의 칼을 빼면서 이들지역의 재건축아파트 기준시가가 크게 오를 전망이다.가장 큰 관심은 강남구청담ㆍ도곡동과 서초ㆍ반포동, 송파구 잠실동, 강동구 암사ㆍ명일동 등 강남권 재건축 대상 4개 저밀도 지구 아파트 기준시가 조정폭에 집중되고 있다.
강남권 재건축아파트 상승을 주도하고 있는 이들 아파트는 현재 급등한 시세만을 기준으로 한다면 지난해 대비 10~30%이상 오를 것으로 예상되고,3월 이후 양도소득세와 증여ㆍ상속세 부담도 그만큼 커질 것으로 보인다.
아파트 기준시가는국세청장이 양도세, 상속ㆍ증여세등의 과세기준을 마련하기 위해 매년1회(7월1일 기준) 토지와 건물을 일체로 산정, 고시하는 가격을 말한다.
개별아파트 기준시가를 정하기 위해서는 관할세무서 직원들이 3개월간 현장조사등을 통해 아파트의 초기분양가와 호가, 실제 매매가 등 아파트 가격을 구성하는모든 변수를 종합적으로 감안, 결정하는 점이 특징이다.
기준시가는 대개 전용면적 기준으로 25.7평 국민주택규모 이하는 거래가액의 70% 정도, 25.7평 초과~50평 미만은 시세의 80%, 50평 이상의 대형 아파트는 시세의 90%까지 각각 반영하고 있다.
■강남 재건축 아파트값 30%급등
9일 국세청에 따르면 지난해 강남권 재건축아파트 가격 상승률은 30.1%나 치솟은 반면, 서울지역 전체 아파트는18.3% 오르는 데 그쳐 강남과 다른 지역간 가격편차가 심화하고 있다.
이를 감안할 때 지난해 서울 아파트가격 급등은 강남권 재건축추진 아파트가 주도했다는 게 전문가들의 중론이다.
지난해 강남구 아파트 상승률이 서울 전체 상승률보다 10%포인트 이상 높은 28.9%를 기록한 것이 이를 반증하고있다.
재건축 추진 아파트의시세를 보면 도곡동 주공 1차 10평형 가격은 지난해초 1억7,250만원했으나, 연말에는 3억500만원으로 무려 76.8%나 뛰었고, 대치동 은마아파트 34평형은 연초 2억6,250만원에서 4억6,000만원으로 75.2%나 수직상승했다.
이밖에 개포동 주공고층 5단지, 우성 9차, 역삼동 영동1, 2, 3단지, 논현동 양우 등이 모두 연초 대비 60% 이상의 상승률을 기록하는 등 저밀도지구와 그 주변지역을 중심으로 아파트 가격이 치솟았다.
■기준시가 얼마나 오를까
국세청은 강남권 재건축추진 아파트의 기준시가가 분당 등 신도시 열풍이후 최근 10년간 가장 큰 폭으로 상향조정되는 것이 불가피하다고 강조하고 있다.
예를들어 대치동 은마아파트 31평의 경우 지난해 기준시가는 1억8,200만원으로 지난 4일 현재 시세(3억4,000만~4억원)와 비교할 때 무려 1억5,000만~2억1,200만원차이를 보이고 있다.
따라서 향후 2개월안에 가격변화가 없다고 가정할 경우 이 아파트의 기준시가는 시세의 70%인 2억3,000만~2억8,000만원수준으로 높아질 것으로 예상된다.
종전에 비해 최고 30%이상 급상승하는 셈이다. 전국의 아파트 기준시가가 지난해 평균 3.8% 소폭 인상(서울은 7.1%)된 것과 비교할 때 엄청난 인상률이다.
■일반아파트 기준시가도 상승
강남권 재건축 아파트에 대한 기준시가를 시세변동에 따라 수시로 고시할 경우 이들 지역전체 아파트의 기준시가도 덩달아 급등할 것으로 보여 지역주민들의 강한 반발과 형평성 논란이 불거질 전망이다.
최근 형성된 이 지역 재건축 아파트의 시세는 호가만 오르는 상태로 실제 적정 매매가액과는 큰 차이를 보이고 있기 때문이다.
따라서 2~3개월을 주기로 시가만을 놓고 기준시가를 결정, 고시하는 데는 실무적으로 무리가 따른다는 것이 일반적인 분석이다.
범부처 차원의 특별 전담반이 가동된다고 해도 강남ㆍ역삼ㆍ서초ㆍ반포ㆍ삼성등 5개 세무서의 재산세 세원관리 직원 200여명이 아파트 기준시가를 수시로 조정한다는 데는 물리적으로 한계가 있고 부작용이 따를 수 있다.
국세청 관계자는 “기준시가는 호가 뿐 아니라 초기 분양가와 실제 매매가 등을 종합 계상하므로 단지 최근 이상급등 가격만을 기준으로 결정하는 것은 무리”라며“이번 대책이 실효를 거두기 위해선 강남권 전체 주민들에 대한 형평성 논란 문제 등도 고려해야 한다”고 말했다.
장학만기자
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