*소형 임대수요 여전 역세권등 개발가치서울시가 올해부터 오피스텔에 대한용적률 규제 및 건축심의를 강화하겠다고 밝혀 시장에 상당한 타격이 예상된다.
하지만 조금만 자세히 건축법을 살펴보면,상업지역 말고도 개정법의 영향을 덜 받는 준주거ㆍ준공업 지역이나 20m 이상 도로에 접한 일반주거지역에도 오피스텔 건축이 가능하다. 이 지역은주차대수 증가분 만큼 건축비 부담이 커지는 단점이 있으나 용적률은 그대로 유지된다.
일반주거지역은 제3종 지역에 한해건폐율ㆍ용적률이 10%, 50%씩 줄어들지만, 1~3종 구분이 완료되기까지 시간적 여유가 있다.
올해도 소형 평형 임대 수요는 꾸준할 것으로 보여역세권ㆍ업무밀집지역 등 기본적 입지조건만 갖춰진다면, 오피스텔로 개발할 만하다.
실제로 서울 강남구 역삼동에 낡은1층 주택과 상가를 가지고 있던 K씨는 이를 오피스텔로 개발해 현재 높은 수익을 올리고 있다.
부지가 역삼역에서 걸어서 10여분 거리이고 업무시설도밀집한 것을 감안, 1층에 상가, 나머지는 11∼18평형 오피스텔 29실을 계획했다.
판단이 잘 맞아떨어져 K씨의 수익은보증금 6억원, 연 월세수입이 2억원에 이른다. 2층부터 평당 임대가가 현격히 떨어지는 일반 근린생활시설에 비해 연 월세수입이 5천만원 이상 많은셈이다.
물론 오피스텔 개발이 항상 수익성을보장하는 것은 아니다. 우선 부지가 역세권, 도심업무시설 밀집지역, 유흥가 등에 위치해야 개발 가치가 있다.
임대물량이 많다면 월세 전환금리가떨어지는 만큼 주변 상황 분석도 필수다. 또 계속적인 수요층 확보를 위해 적정 분양가를 책정하고 거주자의 생활패턴에 맞도록 공간을 구성하는 것도중요하다.
개발자가 사업 목적을 명확히 하는것은 기본이다. 초기투자비의 빠른 회수를 원한다면 분양을, 안정적인 월세 수입 획득이 목적이라면 임대 위주로 계획해야 한다. 중ㆍ소규모 오피스텔이라면후자가 적절하다.
마지막으로 법개정이 완료되지 않아구청별로 융통성 있게 적용하고 지방마다 허용 지역 도 조금씩 차이가 있으므로 사전에 꼼꼼히 살피는 것도 잊지 않아야 한다.
/서용식ㆍ㈜MMD대표 www.joinsmmd.com ㆍ(02)578-3123
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