내년 전세시장에 삼각파도가 몰려오고 있다. 내년 아파트 입주물량이 10년내 최저치를 기록할 것으로 예상되는 가운데 월세상한제를 피하기 위한 집주인의 전세보증금 인상 요구가 불거지고 재건축 본격화로 전세수요가 급증함에 따라 전세대란이 우려되고 있다.전문가들은 재건축 이주 수요가 한꺼번에 집중되지 않도록 재건축을 순차적으로 허가해주는 것은 물론 월세상한제 실시를 일시 유보하는등 전세시장을 안정시키는 정책적 완충장치가 절실하다고 지적하고 있다.
■아파트 수급 불균형
내년 전세시장의 가장 큰 불안요인은 수급불균형. 우선 전세수요를 흡수할 만한 공급기반이 취약하다는 것이 문제다.
닥터아파트에 따르면 서울과 경기 등 수도권에서내년에 입주하는 아파트 물량은 모두 12만3,802가구로 올해(13만5,336가구)보다 8.5%(1만1,534가구) 줄어들 것으로 전망된다.
이는 1990년 이후 가장 적은 규모다. 특히 서울지역의 경우 입주 물량이 내년에 3만6,565가구로 올해보다 28%나 급감할 것으로 예상됐다.
닥터아파트 곽창석이사는 “외환위기 직후 부동산시장 냉각으로 아파트 신축이 급감했기 때문에 내년 입주물량이 최저수준으로 떨어질 것으로 보인다”고 밝혔다.
■전세 수요급증
전세수요가 크게 늘어난다는 점이 걱정거리다. 전문가들은 이미 사업승인이 들어가 있는 청담ㆍ도곡지구를 시작으로 내년부터 5개 저밀도지구의 재건축사업이 본격화한다는 점을 예의주시하고 있다.
부동산시장의 진앙지 역할을 하고 있는 강남지역에서 전세 이동이 현실화할 경우 서울ㆍ수도권 지역의 전세값을 연쇄적으로 부추기는 등 전체 전세시장을 뒤흔들 가능성이 높다는 지적이다.
여기에다 내년은 서민들에게는‘전셋고개’에 해당하는 짝수해와 맞물려 있다.
1994년 전세기간을 2년으로 하는 것을 골자로 하는 주택임대차보호법이 만들어지면서 이 해에 재계약이 대거 이루어지면서 전세계약이 짝수해마다 홀수해에 비해 30%이상 늘어나고 전세값도 덩달아 상승하는 현상이 되풀이돼 왔다.
■월세상한제 여파
내년 전세시장에는 월세상한제라는 뜻밖의 복병이 도사리고 있다. 월세상한제는 전세에서 월세로 전환할 때 월세보증금에 매기는 이자율에 상한선을 설정하는 제도로 내년 하반기부터 실시 예정이다.
서민들의 전ㆍ월세 부담을 덜어주자는 취지로 도입된 이 제도가 오히려 주거난을 부추길 가능성이 많다는 것이 전문가들의 공통된 견해.
부동산114 김희선 상무는 “집주인들이 월세상한제로 줄어드는 수입을 메우기 위해 전세보증금을 올리는 편법으로 세입자에게 짐을 떠넘길 공산이 크다”고 말했다.
■전세시장 이상기류
이 같은 불안요인을 반영하듯 벌써부터 전세시장에는 이상기류가 감지되고 있다.
내집마련정보사 김영진대표는 “최근 전세에 대한 문의가 부쩍 많아지고 있다”며 “전세시장이 요동치기 전에 한발 앞서 집을 구하는 것을 고려해볼 만하다”고 말했다.
실제로 내집마련정보사에 따르면 11월말 2억9,500만~3억2,500만원 수준이던 도곡 삼성아파트 34평형의 경우 10여일 사이에 500만원 오른 가격에 매물이 나온 것을 비롯해 47평형은 2,000만원 오른 4억4,000만원에 시세가 형성돼 있다.
대치동 우성아파트 31평형도 2억4,000만~2억5,000만원에서 2억6,000만~2억7,000만원으로 2,000만원 가량 전세가격이 올랐다.
저금리에 따른 원룸 등 임대주택 사업 붐으로 최근 다가구 다세대 주택 건설이 크게 늘어나면서 전세시장의 수요를 상당부분 흡수할 것이라는 점이 다소 위안거리다.
건설교통부에 따르면 올부터 10월까지 다가구주택 건설은 가구수 기준으로 지난 해 5만4,999가구에서 올해 17만705가구로 3배 이상(210%) 급증한 것을 비롯해 다세대주택건설도 4만5,772가구에서 15만6,455가구로 241.8%의 폭발적인 증가세를 보였다.
그러나 전문가들은 아파트 문화가 빠른 속도로 확산되는 시점에서 다가구 다세대주택 건설만으로 전세시장의 불안요인을 제거하기에는 역부족이라고 지적하고 있다.
주택산업연구원 장성수 연구실장은 “전세시장의 불안은 곧바로 집값을 부추기는 압박요인으로 작용한다”며 “재건축사업의 일정 조정과 월세상한제의 보완 등 실질적인 대책마련이 시급하다”고 말했다.
/김병주기자
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