오피스텔 분양시장에 때아닌 봄바람이 불고 있다.서울시가 내년 2월부터800%인 오피스텔 용적률(대지면적에 대한 총 건축면적 비율)을 500%대로 낮추기로 하면서 건설업체마다 내년 상반기 공급계획을 연말로 앞당기기때문이다.
용적률이 낮아지면 건축비와 분양가가 오르고 그 만큼 오피스텔 분양시장 전망이 불투명해지는 것은 상식.
이 같은 용적률 강화조치로 최근 서울 서초ㆍ천호ㆍ방이동 등지에서 내놓은 주거용 오피스텔은 초기에 90%이상 소진됐다.
전문가들은 용적률 강화와함께 11월부터 건축심의기준이 강화돼 앞으로 복층형 오피스텔 공급이 사실상 어려운만큼 복층형 수요자들은 연내에 분양받는 것이 좋다고 전문가들은조언하고 있다.
■오피스텔연말 분양 봇물
최근 오피스텔 공급이 집중되고 있는 서울 강남권에서는 풍림산업이 이달 말 강남역 특허청옆에 15평형 130실을 분양한다.
계약금 1,000만원만 내면 중도금 전액을 무이자로 융자한다. 평당 분양가는 690만원선.대우건설은 역삼동 강남역 인근에서 ‘디오빌플러스’를 분양중이다.
720가구가운데 오피스텔이552실이며 소형 아파트 168가구도 포함돼 있다. 14~18평형이어서 임대사업용으로 적합하다.
대치동 선릉역 인근에서는 ‘롯데골드로즈Ⅱ’를 선착순 분양한다. 모델하우스는 16일 개장예정. 15~26평형 577실로 이뤄졌으며 평당분양가는700만원선. 도심에서는 금호건설이 정부종합청사옆 내수동에 ‘용비어천가’란 이름으로 15~35평형 오피스텔 675실을 분양중이다.
2~14층은 선착순으로, 15~18층(복층형)은 공개청약으로 공급한다. 주변에관공서와 기업체가 몰려 있어 임대수요층이 두텁다. 용비어천가 바로 옆에서는 벽산건설이 오피스텔 ‘광화문시대’를 23일 공급한다. 17~41평형 347실로 구성됐다.
■복층형 구조 사실상 불가능
서울시는 내년 2월 오피스텔 용적률강화와 함께 11월부터 건축심의를 강화해 오피스텔 층고를 2.4m이하로 제한하고 구조도 기둥구조를 적용할 방침이어서 11월 이후 건축심의가 이뤄지는 물량은사실상 복층구조가 불가능하다.
오피스텔의 내부 한 켠을 두 층으로 만들어 사용하는 복층형은 1996년 고양 일산의 청원건설이 일산신도시 장항동호수공원 앞에 ‘청원레이크빌Ⅰ’을 분양하면서 비롯됐지만 최근들어 작은 평수에도 불구하고 추가된 독립공간을 서재나 침실, 작업실 등으로 설계하는 경우가 늘고 있다.
이 같은 장점으로 서초동 ‘LG이지빌’의 경우 10월말 사전공급한 물량이 나흘만에소진되고 효성건설이 방배동에 짓는 주상복합아파트 ‘올림픽카운티’는 전체 168가구중 복층구조로 된 오피스텔30실은 하루만에 다 나갔다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “용적률강화와 층고제한 발표로 복층형에 대한 수요가 많아졌다”며 “서울시를 제외한 수도권이나 지방은 복층형 공급이 계속 가능하므로 오피스텔투자를 서두를 필요는 없다”고 말했다.
■오피스텔수익성은
오피스텔은 소유보다 임대를 선호하기 때문에 단기시세 차익보다 임대사업을 통한 수익률을 생각하는 것이 좋다.
오피스텔을 통한 임대사업 수익률은 연 10~12%선으로 아파트보다 높다. 저금리시대인 만큼 안정적인 은행대출을 활용하면오피스텔의 예상 임대수익이 이자비용보다 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있다.
예를 들어 20평짜리 오피스텔을 1억원에 구입하면서 매입가의 절반인5,000만원을 연리 7.2%로 빌리고 나머지는 자기자본으로 조달했다고 하자.
이 경우 임대보증금 1,000만원에 월 80만원 정도로 임대할 수있기 때문에 임대보증금 1,000만원을 뺀 초기 투자자금은 4,000만원이다.
대출이자로 매달 30만원씩 나가고 월 임대료로 80만원이 입금되므로본인 투자금액 4,000만원으로 연 15%의 임대 수익을 거둘 수 있다. 본인자금으로 100% 투자할 경우 연 10.7%의 수익에 그치지만 은행융자를통해서는 연 15%의 수익이 가능해지는 것이다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “오피스텔 투자의 성공여부는 무엇보다 안정적인 임대수익률에 있기 때문에사무실 밀집지역이나 역세권 등 풍부한 임대수요가 바탕이 되야 한다”고말했다.
김혁기자
hyukk@hk.co.kr
■2년간 오피스텔 물량
최근 2년간 서울에서 분양된 오피스텔은 강남 서초구가 5,259실로 최고를 기록한반면 강동 송파구는 796실에 그쳐 지역별 편차가 큰 것으로 나타났다.
16일 관련업계에 따르면 2000~2001년 서울의 마포∙영등포구, 서대문∙용산구, 종로∙중구, 강남∙서초구, 강동∙송파구 및 기타 지역 등 총 6개군을 대상으로오피스텔 공급현황을 조사한 결과 강남∙서초구는 모두 16개 프로젝트에 5,259실이 공급돼 최고를 기록했다.
이어 새롭게 일고 있는 도심재개발 붐을 타고 종로∙중구가 9개 프로젝트에 3,322실이 공급됐고,마포∙영등포구는9개 프로젝트에 3,032실이었다.
부동산전문가들은 도심지역은 상주 기업체 및 각종 업무시설과 유동인구 등을 감안한다면 아직도 오피스텔 수요가공급을 초과하고 있다고 지적했다.
반면 강동∙송파구는 최근 2년간 2개 프로젝트에 796실만이 공급돼 지역발전여건에 비해 오피스텔 공급량이절대적으로 부족한 것으로 조사됐다.
업계관계자들은 천호동 일대의 지구단위개발계획이 확정된데다 잠실재건축 열기 등을 감안할 때 향후 오피스텔 수요가 활발할 것으로 분석했다.
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0