수급 불균형에 의한 수요 폭등으로올 아파트 시장의 ‘황금주(株)’가 됐던 소형아파트가 앞으로도 부동산 시장에서 강세를 보일 수 있을까.시장에서는 1999년부터 동시분양에서 소형평형의공급이 상당량을 차지한데다 올 하반기에도 중소형 아파트의 공급이 크게 늘어 투자가치가 악화할 것이라는 주장이 조금씩 고개를 들고 있다.
소형평형 의무비율의 부활로 소형평형공급이 본격화하면 현재 분양물량이 입주를 맞게되는 2~3년 후면 공급이 웃돌 수도 있다는 것이다.
따라서 입주 후 은행평균 이자율 이상 분양권값이 올라야 투자수익이 나는 부동산 투자수익률의 성격상, 이는 투자실패라는 판단이다.
■소형아파트 대세가 끝난다?
소형아파트 대세장이 끝난다고 보는전문가들은 중소평형 분양 호조에 따라 건설업체들이 자연 발생적으로 공급량을 늘린 것이 근본 원인이라고 지적한다.
올 들어 34% 이상 올랐던 소형아파트의급상승이 저금리 시대에 임대수익을 노린 수요 때문이라기보다 수급불균형에 따른 것이라는 논리다.
이들은 특히 올 하반기 전국의 중소형아파트 공급이 크게 늘고 있는 것에 주목하고 있다. 실제 전용면적 18평 이하 소형아파트는 9월 1,976가구에서 10월 8,134가구, 이 달에는8,696가구로 전체 분양물량의 30％ 이상을 차지한다.
서울시의 경우 전용면적 25.7평 이하까지 포함하면 중소 평형이 전체 공급물량의 85％안팎에 이른다.
특히 소형평형 수요 중 일부를 차지하는 임대수요는 소형 오피스텔과 주상복합아파트를 통해 소진되기 때문에 전체적으로 가수요가 없어진다는얘기다.
■수급 불균형만으로대세 점치기는 무리
하지만 대부분의 전문가들은 소형아파트 대세가 장기화할 것으로 전망한다. 공급이 아무리 늘어나도 수요가 최소한 공급량 수준 이상으로 늘어난다는 이유에서다. 소형이냐 대형이냐를 결정하는 핵심 요소는가구원.
가구원이 많으면 대형아파트가 시장에서 득세하지만 소단위 가족 중심 가구나 이혼율, 만혼율 증가로 인한 1인 가구가 많아지기 때문에 인구센서스 통계상 소형 수요가 충족되는 데 한계가 있다는 것이다.
주택산업연구원 장성수 박사는 “가구원감소로 일부 부유층을 제외하면 대다수 아파트 수요는 전용면적 25.7평 이하에 머무를 것”이라고 밝혔다.
공급량 과다에 대해서도 의문을 표시하는 전문가들이 많다.
전용면적 18평 이하는 대형평형에 비해 건축단가가 많이 들어가기 때문에 일반적으로 건설업계가꺼리는 평형대. 때문에 미분양이 발생해도 분양가를 낮추기 어렵다.
내집마련 정보사 김영진 사장은 “건설업계가이익을 남기기 까다로운 소형아파트를 공급하면서 시장조사를 등한히 할 리 없다”며 “2년 뒤 값이 내릴 것으로 생각하고 버티는 것은 오산”이라고 지적했다.
황종덕기자
lastrada@hk.co.kr
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