소형평형 건축 의무비율 부활/ 부동산 전문가 5인의 의견

정부가 전∙월세난을 극복하기 위해 내놓은 ‘소형평형의무비율’ 부활 방침을 놓고 뜨거운 논란이 일고 있다.소형평형 의무비율 제도는 건설업체들이 아파트를 지을 때 반드시 일정 비율을 18평 이하의 소형으로 지어야 한다는 것.

정부는 국제통화기금(IMF) 외환위기 이후 1998년 건설경기 활성화를 위해이 제도를 폐지했으나 그 후유증으로 ‘전세대란’이 우려되는데다 시장기능에만 맡길 경우 업체들이 수익성 좋은 대형 평형만짓기 때문에 제도부활이 불가피하다는 입장이다.

반면 건설업체 등은 이 제도가 시장원리에 위배된다고 주장하고 있다.소형평형 공급을 늘리려면 정부가 소형평형을 짓는 업체에 대해 세제지원이나 인센티브를 주어야지 강제로 할당하는 방식은 안된다는 입장이다.

정부는각계의 의견을 수렴한 뒤 이 달 말 최종 방침을 확정지을 계획이다. 부동산전문가들의 의견을 들어본다.

김혁기자

hyukk@hk.co.kr

■ 신동우 아주대 환경도시공학부교수

서민들의주거 부담을 경감시키기 위해 소형평형 의무비율을 부활한 정부의 의도 자체에 큰 문제는 없다.

그러나 정부는 이미 오래 전부터 희생을 감수하면서개혁과 변화 쪽으로 정책 방향을 정했다. 많은 국민들도 불편을 감수하면서 이러한 정부를 지지해 왔다.

산업 정책에서도 사회정의 실현과 함께 시장경제회복이 정부가 추구해 온 목표이며 건설산업도 여기서 예외일 수 없었다.

특히 그동안 정부 주도에 의한 단기적인 산업 정책이 건설산업의 경쟁력 제고를가로 막은 큰 장애 요인이었다고 보고 규제 철폐와 시장경쟁의 논리를 강하게 적용해 왔다.

이에 따라 부실경영을 해 온 건설업체가 도산했고, 많은건설업체들이 뒤늦게나마 스스로 체질개선과 자생력을 갖추기 위해 안간힘을 쓰고 있다.

그러나 건설업체들의 이러한 개혁과 변화는 시장에 대한 정확한예측과 자율적인 경영의사 결정이 전제되지 않고는 불가능한 일이다.

3년만에소형주택건설 의무 비율 부활이라는 정부의 정책을 보면서 산업 차원에서 가장 우려해야 할 점은 이 정책이 바로 산업계 자체의 시장 예측 기능을 불가능하게만들고 있다는 것이다.

이럴 경우 건설업계의 개혁과 변화는 공염불에 그치고 산업계는 또 다시 단기적인 이해 관계에 따라 정부의 눈치를 감안한 경영에집착하게 될 것이다.

생산 규모나 고용 측면에서 건설산업은 국민에게 큰 영향을 끼치는 중요한 국가 산업이다.

정부가 기대하는 효과를 떠나서 이번정책이 그 동안 산업계가 스스로 벌여 왔던 개혁과 변화의 노력에 부정적으로 작용하게 된다면 이는 건설산업 전체에 큰 불행이 아닐 수 없다.

■김선덕 현대경제연구원

최근 부활된소형 평형 의무제는 향후 소형 평형아파트의 공급에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로보이나, 주택 시장의왜곡과 함께 건설업체들의 경영 악화 요인이될 것으로 보인다.

선분양 제도를 고수하고 있는 국내 사정상, 주택 건설업체들은 수요를독자적으로 예측하여 선행투자를 하기에는 무리가 따른다. 청약률 변화로 시장 수요를짐작하는 관행 탓이다.

특히 미분양으로 자금이 묶이는 것보다 수익이 낮더라도 자금을 회전시키는 쪽을선택할 전망이어서 청약률이 높은 소형아파트를 짓는 관행이 점차 확산될 전망이다.

이 같은 변화는 공급에서는 긍정적이겠지만 국내 건설업계가 시장 원리에적응력을 키워가고 있었던 때문에 주택 시장에 부작용을 키울 가능성도 크다.

우선소형 평형 의무제는 단기적인 전세 가격안정 효과는 없다. 또일률적인 평형 의무제부활은 재건축을 어렵게함으로써 오히려 아파트공급을 위축시킬 가능성도 배제할 수 없다.

지역에 따라 주택 수급정도가 크게 차이나기 때문에 규제를하더라도 지역별 차이를두는 것이 바람직하다.

■김영진 내집마련정보사 대표

소형 평형 건축 의무 비율은 주택시장이 큰 혼란을 겪던 주택시장 통제시대의잔해물이라고 볼 수 있다. 이러한 통제는 겉으로 보기에는 시장을 원리원칙에 따라 잘관리하는 착각을 일으키지만 실은 자유시장원칙을 왜곡시켜 커다란 부작용을 초래한다.

특히 아파트시장은 공급부터 입주까지 3년 가량의 시차가 존재하므로 비율변경에 따른 효과가 심리적인 영향에 그치기 쉽다. 따라서 막상 입주할 때 쯤에는 부작용을 초래할여지가 많다.

때문에 소형평형 건축 의무 비율 부활은 시장경제 시계를 거꾸로 돌리는 역할을 할 수도 있다.

동일 위치에 동일 자재로 아파트를 지을 때 대형 평형 아파트 평당 가격과소형 평형의 평당 가격이 큰 차이가 나는 것은 시장원리에 맞지 않는다. 따라서 시장 원리에따라 공급이 부족한 중ㆍ소형 아파트의 가격이 많이 오르고 가격이 많이 오르면 공급이 느는 것이 원칙이다.

다만 서민들의 주거 안정을 위해서 정부에서는 미리 수요를 예측하여 주공이나 지자체를 통해서 주택시장에 공공분양 아파트와 임대아파트를 공급하는 전략이 필요하다.

■김성식 LG경제연구원 선임연구원

소형평형 건축 의무비율 부활은 재개발·재건축 시장의위축을 가져올 것이다. 정부규제로 개발이익 이 저하되면서 재개발·재건축아파트의 거래는 위축되고 가격이 하락할 것이다.

또 올 상반기빠르게 회복했던 소형아파트 시장이 2, 3년 이후입주기준으로 공급이 증가하면서 가격이 안정될 것으로보인다.

또 그린벨트 지역 임대주택공급 등소형임대주택 공급이 본격화하면 중ㆍ장기적으로 대형위주로 공급됐던 주택시장의 불균형도 사라질 전망이다.

주택임대차시장도 월세로빠르게 이행하게 될 것이다. 중ㆍ대형 아파트는 세입자의 월세전환비용 부담의한계로 월세로 전환되지 못했지만 월세전환이 활발한소형아파트가 증가할수록 월세전환이 빨라질 것이다.

또 서울 등 수도권전ㆍ월세가격이 안정될 것이다. 소형주택물량이 적어 집주인의 높은임대료 요구에 울며 겨자먹기식으로 당할 수 밖에 없었던 세입자의 선택의폭이 넓어질 경우주택임대비용도 안정될 것으로 보인다.

그러나 신규주택분양시장에서는 이미 자율적인 조절기능에 의해 소형평형 위주의 공급이 늘고 있어 이번 대책의 특별한의미를 찾기 어렵다.

급격한 제도변화에 따른 마찰을최소화하려면 재건축 사업을 예정대로 추진할 수 있게 하면서 소형주택도 공급될수 있도록 소형평형의 용적률을 추가로 허용하는 인센티브제를 도입하는 것이 바람직하다.

■곽창성 닥터아파트 이사

소형평형의무비율 부활안은 재건축시장이 안정을 되찾는데 일조한 측면은 있지만 주택시장전반에 미칠 효과는 그다지 크지 않을 것으로 본다.

전세난 해소는 실제 공급이 이루어지는 3년 이상이 지나야 효과를 발휘할 것이고 또 향후 소형공급량은 약간 늘겠지만 분양가가 자율화돼 있기 때문에 예전처럼 소형주택 가격이 싸게 공급되기 어려워 서민주거 안정 효과도 미지수다.

특히 얼마 전에 폐지했던 제도를 손바닥 뒤집듯이 바꿀 경우 정책에 대한 불신의골만 깊어져 결과적으로 심리적인 안정 효과도 오래가지 못한다.

예를 들어 재건축 추진단지의 경우 이 제도를 부활해 단지별 특성을 무시한 채 강행한다면,사업 자체를 포기하는 단지가 많아져 전체 공급량을 늘리지 못할 수도 있다.

결국 소형주택의무비율을 부활하면 소비자들에게 다소 심리적인 안정을 주고 중대형주택의 가격 폭락은 예방할 수 있지만 원래의 의도인 서민 주거 안정에 직접 기여하기 어렵다.

차라리 소형평형을 많이 짓는 건설업체에 대해서는 세제지원과용적률 인센티브 등 다양한 혜택을 주어 소형주택 건설을 지원하는 쪽이 자연스럽다.