부동산 경기가 상승기미를 보이고 있는 가운데 부동산 간접투자상품인 리츠(REITs)가 허가되면서 리츠를 위장한무허가 사설펀드가 난립, 투자자들의 주의를 요하고 있다.이들 사설펀드는 리츠제도가 생기기 이전부터 리츠형태의 투자를 해 왔으나 최근 리츠가 사회적관심을 끌면서 우후죽순으로 생겨나고 있다.
이른바 사설펀드는 얼마를 투자하면 일정기간 동안 얼마의 수익을 보장해 주겠다는 약정을 하고 투자자를 모집, 부동산에투자하는 것.
이런 투자형태는 서울 강남과 부산지역에서 한때 성행했다. 이 중에는 모집책이 투자금을 횡령하거나 투자에 실패해 투자자에게 엄청난손실을 입힌 경우도 적지 않다.
물론 이 중에는 실제로 수익을 내 배당금을 지급하는 곳도 없지는 않다.
업계에 따르면 지난해말 이후 큰손을 중심으로 부동산에 투자하는 100억원 안팎의 사설펀드가 크게 늘고 있다.
수조원대로 추정되는 이들 펀드는 10명 이내로 구성되며 사무실을 두고 전담 직원 2~3명씩을 고용해 투자대상 물건을 물색하고 있는 것으로 알려져있다.
그러나 이들 사설펀드들이 투자에 실패했을 경우 리츠나 CR리츠와 달리 법적으로 투자자 보호장치가 거의 없다.투자자 모집과정과 투자과정, 이익배분방법 등이 거의 알려져 있지 않을 정도로 불투명하다.
그래서 업체들은 신뢰성을 높이기 위해 은행ㆍ보험사를 끼거나 지분 등기 등의 방법을 동원하기도 한다. 증권에서 제도적으로 보장된 펀드마저도 사고가 나면 투자자가 제대로 보호받지 못하는 마당에 사설펀드나 유사리츠 가입은 그만큼 위험부담이 크다.
법상으로도 사설펀드나 유사리츠의 경우 단속규정이 없어 횡령 등 사고가 나야만 처벌이 가능하다. 특히 리츠제도가본격 시행된 후 제대로 수익을 내지 못할 경우 사설리츠의 유혹은 더욱 강해질 수밖에 없다.
경매나 담보부 부실채권으로 부동산을 공동구매할 때는 펀드 운용회사의 신뢰도가 특히 중요하다. 다수의 투자자명의로 공동응찰하기 어려워 특정 개인을 앞세워 입찰에 참가해야 하는데 이 과정에서 투자금 횡령 등 사고발생 우려가 있기 때문이다.
또 리츠는 본래 고수익을 보장하는 부동산금융상품이 아니라 안전성을 생명으로 하는 상품이다. 고수익이 아니라도 적정이윤만 보장되면 투자를 하는 것이 리츠상품이라는 점을 명심하지 않으면 사설펀드의 유혹에 쉽게 빠져들 수 있다고 전문가들은 지적한다.
부동산투자관리회사인 코리츠 민영석 이사는 “사설펀드는 결국 개인책임 아래 투자하는 것”이라며 “터무니없는 고수익을 기대해서는 안된다”고 말했다.
리츠업무를 담당하는 건교부 박상덕 사무관은 “사설펀드 모집은 법적으로 제재할 수 없는 만큼 사전에 회사의 자본금, 신뢰성 등을 꼼꼼히 따져본 후 투자여부를 결정해야 한다”고 조언했다.
김혁기자
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