요즘 언론에 서울 강남지역을 중심으로 한 전세 품귀와 전세가 폭등에 대한 기사가 집중 보도되고 있다. 이른바 ‘전세대란’에 대한 우려가 고조되고 있다.2년전같은 주제로 방송대담을 했던 기억이 나서 1999년 8월 한국일보 기사를 검색해 보니 요즘 기사와 거의 같은 제목이 발견되었다.
“서울을 비롯한 수도권에 ‘전세대란’이 우려되고 있다. 특히 아파트는 비수기인 요즘 아예 품귀소동이 빚어지고 있으며 이에 따라 전세금도 하루가 다르게 치솟고 있다” “서울과 수도권 일대 전셋값이 급등하면서 전세대란이 빚어지고있다.
....전셋값이 6월 이후 급등세를보이고 매물이 사라지면서 이사철을 앞두고 전세 구하기 전쟁이 벌어지고 있다”.
“이후 국무회의에서 전셋값 폭등 대책을 마련하라는 대통령의지시가 있었고 이에 따라 ‘중산층·서민 주거안정 대책’이 마련되었다.
그리고추석이 가까워 오면서 서울 일부 지역 아파트 전세가가 하향세로 돌아서는 등 서울 및 수도권 아파트 매매 및 전세가 상승률이 크게 둔화되고 있다.”는 기사로 상황이 마무리되었다.
최근의 전셋값 상승현상은 2년전과 마찬가지로 수요 공급 요인에 따른 것이며 계절적이고 서울 강남 일부지역의 아파트 지역에 한정된 국지적인 성격을 띄고 있다.
2년 전과 지금의 상황에 차이가 있다면 전셋값 상승이 한달쯤 먼저 시작되었고, 시중 금리가 낮아지면서 전세를 월세로 전환하려는 임차자가늘고 있다는 점이다.
또한 2년 전 강남지역 전셋값 폭등의 원인이 되었던 재건축 사업이 가시화되고 있는 것도 수요 압박요인이 되고 있다.
그러나 분명한 것은 모든 지역의 모든 유형의 임대주택에나타나고 있는 문제가 아니라는 사실이다.따라서 ‘전세대란’에 대한 언론의관심은 십분 이해가 되지만 주택정책의 기본 틀을 벗어난 특별한 대책을 요구하는 것은 무리이다.
1990년 이후 우리나라의 주택공급은 과거에 비해 획기적으로 늘어 1999년까지 새로 건설된 주택이 같은 해 말 현재 전체 주택 수의 52%에 달하였다.
그러나 아직도 우리나라 1인당 주거면적은 선진국 수준에 크게 미달하고 있어 소득증가에 따른 수요에 대비하기 위해 앞으로도 공급이 확대되어야 한다.
그런데 2000년에 들어 서울시는 주거지역의 용적률을 낮추었고 정부는 수도권 난개발 방지대책으로 외곽 지역의 토지 이용규제를 강화하였다.
이에 따라 기존 주택지의 재개발 재건축과 신규 주택건설이 모두 위축될 소지가 있다. 택지 공급 규모 자체도 문제지만 수요가 있는 곳에 택지가공급되기 어렵다는 것이 더 심각한 문제이다.
최근 들어 민간 주택금융이 자율화하고 풍부한 자금을 보유한 은행들이 기업대출보다 가계대출을 선호함에 따라 주택자금을 대출 받기 쉬워졌으며 국민주택기금의 지원도 꾸준히 늘고 있어 주택매입 여건이 전보다 훨씬 유리해 졌다.
그러나 주택공급의 증가 없이 주택금융만 확충되면 주택가격상승요인이 될 수 있다. 따라서 공급이 수요에 신축적으로 대응할 수 있도록 주택공급의탄력성을 높이는 일이 가장 중요한 과제이다.
일부에서는 소형 아파트 의무 공급비율을없앤 것이 소형 주택 가격 상승의 원인이라고 하지만 실제로 소형 주택 공급 비율이 1999년 이후 다시 상승하기 시작한 것으로 보아 공급이 수요에 적응하고 있다고 판단된다.
끝으로 한정된 재원을 지닌 정부의 개입과 지원은 시장에서 문제를 해결하기 어려운 저소득층을 위한 임대주택의 공급 확대와 임대료 보조금 지급 등에 집중되어야 할 것이다.
김경환 교수 서강대 경제학과
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