“리츠에 투자해도 되나요. 잘못 투자했다가 깡통차는 일은 없나요.”(50대명예퇴직자)“리츠가 도입되면 관련 전문가들에대한 수요가 많이 생긴다는데 어떻게 하면 자격시험을 볼 수 있나요.” (40대 주부).
건교부가 2일부터 부동산투자회사(리츠ㆍREITs) 설립을 위한 등록신청을 받고 이달 중순께 리츠법 시행령을 확정할 예정이어서 이르면 이달 하순부터 국내에도 리츠가 등장, 본격적인 부동산 간접투자 시대가 열리게 됐다.
사상 유례없는 저금리로 마땅한 투자처를찾지 못한 시중 부동자금이 200조원대에 이르는 상황인 만큼 리츠의 수익모델에 대한 투자자들의 관심도 높다. 하지만 전문가들은 “리츠는 결코 ‘황금알을낳는 거위’가 아니며 안정적인 수익을 기대하는 투자자에게 맞는 상품”이라고 강조한다.
◆리츠투자는 이렇게
일반인들이 리츠 투자를 하려면 펀드 공모에 직접 참여하거나, 펀드가 증시에 상장된후 거래중인 주식을 매입하는두가지 방법이 있다.
공모에 참여할 경우 저렴하게 주식을 사기 때문에 증시 상장 후에 주가가 오르면 상당한 시세차익을 기대할 수있다. 하지만 펀드를 잘못 사면 투자원금을 손해볼 수도 있다.
미국에서도 도입 초기에 일부 리츠들이 부실 부동산을 잘못 샀다가 자금난에 빠져 도산한일이 적지 않았다. 때문에 펀드 운영자들이 믿을만한 사업계획서를 짰는지, 또 부동산에 대한 노하우를 갖고 있는지 등을 꼼꼼하게 따져 봐야 한다.
리츠 공모에 참여하지 못한 사람들은 증시에서 거래되는 리츠 주식을 매입하는 방식으로 부동산 투자를 할 수 있으나리츠 주가는 경기 동향이나 투자가들의 선호도에 따라 변동폭이 크다.
◆깡통 찰 일은 거의 없다
리츠는 투자대상이 부동산이기 때문에 원금 손실 가능성이 적으면서도 안정적인 배당소득을 올릴 수 있다는 게 가장큰 장점. 또 이익금의 90% 이상을 배당금으로 주주들에게 돌려주므로 투자자들은 은행예금이나 채권처럼 고정적인 수입을 얻을 수 있다.
따라서 수익률이떨어지더라도 부동산은 남아있기 때문에 주식처럼 깡통을 찰 일은 거의 없다. 리츠제도가 일찍 도입된 미국의 경우, 지난 10년간 리츠 상품들은 연간 6~10%선의 배당을 실시해왔다. 주식투자엔 불안감을 느끼고 은행금리에는 만족하지 못하는 사람들에게 안성맞춤이란 얘기다.
물론 자금을 운용하는 펀드매니저들의 실력에 따라 리츠 상품의 투자수익률에도 큰 차이가 있다. 임대수익률이10%선인 우량 업무용 빌딩에 투자할 경우, 비용을 제외하면 시중 실세금리보다 약간 높은 7~8% 정도의 배당이 가능하다.
리츠 도입 초기에는업무용 빌딩에 투자하는 대평 펀드가 시장을 주도하겠지만 미국처럼 호텔 임대주택 물류센터 쇼핑몰 할인매장 등 특정 부동산 상품에 중점적으로 투자하는 특화된 리츠상품도 출현할 것으로 보인다.
삼성경제연구소 박재룡연구위원은 “리츠는 일확천금을 노리는 사람들에겐 맞지않다”며 “투자위험을분산하는 포트폴리오 차원에서 리츠에 투자하는게 바람직하다”고 조언했다.
◆국내 1호 상품은
메리츠증권 등은 건설교통부에 리츠 설립을 예비신청, 예비인가를 받아 이달 말쯤 전체 자본의 30%를 일반인대상으로 공모를 할 계획이다. 일반 공모를 거쳐 본인가를 받은 후 8월부터 건물매입에 들어가게 된다. 리츠의 상장은 거래소 상장규정 등의 개정을 거쳐 3~4달 후에나 가능하다.
메리츠 증권등은 법인세 감면혜택을 받을 수 있는 기업 구조조정용 부동산만 구입하는 CRV(기업구조조정) 리츠상품도 준비중이다. 초기 리츠 규모는 2,000억~3,000억원 정도로 주로 강남 중구 여의도의 오피스빌딩에 투자할 계획이다. 산업은행, 한국토지신탁, 아더앤더슨 등도 리츠 발매를 준비중이다.
한편 건교부는 구체적인 리츠설립 절차와 인가기준, 첨부서류 등을 담은 ‘리츠 인가지침’과 ‘부동산투자자문회사감독규정’을 마련, 홈페이지(www.moct.go.kr)에 올리기로 했다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
■리츠란....
리츠란 자본금 500억원 이상, 일반 주식 공모 30%이상의 요건을 거쳐 투자자들의 돈을 모은 뒤 건물 등 부동산에 투자, 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 신탁 상품의 하나다.
일정 운용기간을 거쳐요건을 충족하면 주식시장에 직접 상장(또는 등록)할 수 있다는 점에서 ‘부동산 뮤추얼펀드’로 불린다.
이 때 투자자들의 수익은 임대료 등에서 나오는 배당수익과 상장 후 지분만큼의 주식에서 나오는 주가차익 등으로 구성된다. 운용목적에 따라 일반리츠와 구조조정리츠(CRV리츠)로 나뉜다.
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