≪저금리 추세와 불투명한 증시 등으로 투자처를 잃은 부동자금들이 부동산으로 방향을 틀면서 시장 이곳저곳으로 들썩이고 있다. 22일 발표된 건설경기활성화대책도 이 같은 분위기를 우는 요인이다. 하지만 일부 지역 주상복합 아파트나 재건축 예정 단지 등은 과열기미를 보이는가 하면 일각에서는 미분양 아파트가 속출하는 등 투자자들은 여전히 혼란스럽다. 이에 본지는 시세가 폭등하거나 투자 유망처로 부각된 지역을 직접 찾아,현지 분위기를 생생하게 전하고 전문가의 분석을 곁들이는 코너를 신설한다./편집자주≫
과천 지역 아파트가 부동산 시장의 '황금주'로 등장했다. 올들어 재건축 대상 연한인 20년째에 접어든 단지들이 부쩍 늘면서 생긴 재건축 기대감 때문이다.
실제로 5월 들어 이 지역 아파트 매매가는 수도권 평균(0.25%대)보다 월등히 높은 2% 이상 오르는 이상폭등 현상마저 보이고 있다.
계획도시로 조성할 당시부터 주거환경 면에서 수도권 1~2위를 다툴 정도로 쾌적한 곳인데다 단지 대부분이 저층인 탓에 재건축 이익이 클 것으로 예상돼서다. 주거환경, 재건축 투자 적령기에 접어든 단지들, 낮은 용적률 등의 3박자가 맞아 떨어진 셈이다.
▲재건축 기대 심리 확산 중
과천의 재건축 바람을 주도하는 곳은 원문동 주공 3단지 3,110가구. 이곳은 7월이면 단지가 조성된 지 만 20년이 돼 재건축 지정대상의 형식요건을 갖추게 된다.
이미 지난 해 10월 재건축조합 추진위가 결성됐고 사업자도 선정된 상태다. 추진위측은 "사업승인 과정에서 가장 중요한 안전진단을 통과할 경우 빠르면 내년 말부터 이주와 더불어 공사에 착수할 것" 이라고 자신하고 있다.
3단지의 시세가 급등한 것은 물론이다. 13평형의 경우 1억7,000만원, 15평형 2억2,000만원, 17평형은 2억6,000만원 이상의 가격대를 형성하고 있다. 값이 뛰면서 매물은 아예 자취를 감췄다. 3단지 상가 내 한 중개업소 사장은 "사업승인이 곧 떨어져 값이 더 오를 것이라는 소문에 매물은 안 나오지만 투자자의 관심은 아주 높다"고 말했다.
주공 3단지의 향배를 지켜보며 대기중인 나머지 1~11단지의 시세도 덩달아 들썩이고 있다. 2단지, 6단지, 7단지 등 재건축 추진위 구성을 준비중인 지역 뿐 아니라, 고층 아파트여서 용적률이 높은 8단지마저 값이 오르기 시작했다.
8단지 내 J부동산 이모(50)사장은 "3단지에서 조합승인이 나고 사업이 시작되면 나머지 단지의 재건축도 시간문제라는 얘기가 퍼지자 단기차익을 노린 투자자들의 전화가 부쩍 늘었다"고 분위기를 전했다.
▲ 거품 경계론도 만만찮아
하지만 거품론을 제기하는 목소리도 적지않다. 조합 추진위의 희망과 달리 조합인가가 아직 나지 않아 재건축이 언제 시작될지 불투명하기 때문이다.
입주 때까지의 시간이 길수록 선매입에 따른 금융비용이 커져 투자가치가 떨어진다는 것은 부동산 투자상식. K부동산 이모(42)사장은 "호가만 잔뜩 높아졌을 뿐 입질(거래)은 전혀 없다"며 "값을 더 올리기 위해 일부 부동산에서 값을 낮춰 말하는 경우도 있다"고 귀뜸했다.
조합인가의 열쇠를 쥐고 있는 과천시의 반응도 조합 추진위측의 기대와는 딴판이다. 과천시 관계자는 "1998년 3단지에 대한 임시 안전점검에서 별 문제가 없는 것으로 판명됐지만 최근 재건축 투기를 막기 위해 강화된 안전진단의 통과여부를 장담하기는 어렵다"고 말했다.
때문에 전문가들은 '돌다리도 두드려 건너듯' 신중한 투자를 권한다. 내집마련정보사의 김영진 대표는 "통상 재건축은 조합 결성부터 입주까지 3~5년 내 끝나야 투자이익이 극대화하는데 과천은 3단지만 해도 언제 입주할 지 모르는 상태여서 지금 형성된 가격은 비정상적"이라고 말했다.
용적률 등이 관건 확정되지 않은 용적률도 문제다. 지구단위 계획안은 초안조차 마련되지 않았기 때문이다.
21세기 컨설팅사의 한광호 과장은 "용적률 10%의 변화에도 내재가치는 1,000만원 이상 변한다"며 "용적률, 고도 등 재건축의 기준이 될 지구단위 계획안에 의거하지 않고 무작정 현행 250% 용적률을 적용한 시세를 보고 투자하는 것은 투기에 가깝다"고 말했다.
황종덕기자 lastrada@hk.co.k
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