한국일보 포럼 / 주택관련 세금감면

주택ㆍ건설경기 활성화를 위한 주택 관련 세금의 감면을 둘러싸고 논란이 일고 있다. 정부는 최근 여야 의원들과 가진 정책포럼에서 주택관련 세금 감면에 합의하고 23일부터 시행에 들어갔다.여야는 다음달 국회에서 관련 법을 개정, 소급 적용할 계획이다. 이 같은 정부의 세금 감면에 대해 건설업계는 주택 거래에 따른 과다한 세금이 주택ㆍ건설경기를 위축시켰다는 점을 들어 환영하고 있지만 유독 주택부문에만 감면 혜택이 집중되는 것은 조세 형평성에 어긋나는데다 전체 세수 감소를 가져올 것이라는 반론도 만만치 않다.

[찬성] 주택거래시 세금부담 과도 신규주택 한정, 효과는 의문…

정부가 드디어 주택건설경기 활성화 방안의 보따리를 풀어놓았다. 세제혜택에 초점이 맞추어져 있는 이번 대책은 주택의 거래세 부담을 경감시켜 줌으로써 침체된 부동산 시장을 활성화시켜 보겠다는 정책시그널로 해석된다.

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 생애 처음으로 18평 이하의 주택 구입자에게 주어지는 금융지원이다. 연리 6%의 조건으로 주택가격의 70%까지 자금을 대출해 주는 것이다.

또 내년 말까지 전용면적 25.7평 이하의 신규주택을 구입하면 취득세와 등록세를 감면해주고, 고급주택을 제외한 신규주택에 대해 양도소득세도 면제해준다.

이번 대책으로 건설업체들에게는 보존등기에 대해 50%, 입주자들에게는 이전등기에 대해 25%의 세감면 혜택이 주어진다.

우리나라에서 주택 거래시 세부담이 크다는 것은 익히 알려진 사실이다. 또한 취득세와 등록세가 건설업체와 주택 매입자에게 이중으로 부과되고 있어 이에 대한 문제제기가 계속됐다. 그런 면에서 볼 때 이번 대책에는 이런 문제점을 해결하려는 노력이 담겨있다.

지방자치단체들은 이번 조치로 세수가 크게 줄어들 것으로 우려하고 있다고 한다. 하지만 사실을 알고 보면 그렇게 걱정할 필요는 없다.

지금도 입주자에게 부과되는 취득세ㆍ등록세는 18평 이하가 50%, 비수도권 지역의 18~25.7평은 25% 감면되고 있기 때문이다.

입주자 입장에서 달라지는 것은 18~25.7평에 대한 25% 감면혜택이 수도권지역으로 확대되는 것 뿐이다.

주택건설업체에 부과되는 취득세와 등록세도 현재 18평 이하는 100% 감면되고 있다. 이번 조치에서는 18~25.7평에도 50% 감면 혜택을 줄 뿐 그 이상의 급격한 세제 혜택은 없다.

따라서 세수 감소는 그리 많지 않을 것으로 보인다. 설령 세수가 줄어든다 해도 세금 감면에 따라 거래가 늘어날 것이기 때문에 세수가 감소한다고만 보기도 어렵다.

오히려 적용 대상이 신규주택시장에 국한돼 있기 때문에 파급 효과가 주택시장 전반으로 확대될 지는 의문이 들며 그런 점에서 아쉬움이 남는다.

사실 새 주택을 구입하기 위해서는 기존 보유주택을 팔아야 하는데 이번 대책은 그런 대체수요를 자극하지 못하고 있다.

일반적으로 감세정책은 경제주체들이 미래에 대해 낙관적인 기대감을 갖도록 하는 효과가 있다고 알려져 있다. 그래서 경기침체를 극복하는 방안으로 이러한 감세정책이 자주 사용되어왔다.

그러나 이것이 부동산 시장의 경기회복으로 이어지기에는 그 강도가 미진하지 않은가 싶다. 최근의 부동산 시장의 침체는 단순히 세부담에 의한 것이 아니라 주택가격에 대한 상승기대가 낮아진데다가 전반적인 소비심리가 위축되어 있기 때문이다.

그런 점에서 건설업체에 부과되는 취득세, 등록세는 폐지하는 등 좀 더 근본적이고 실수요자들에게 실질적인 혜택이 부여될 수 있는 보완책이 뒤따라야 할 것이다.

김현아·한국건설산업연구원 책임연구원

[반대] 일부혜택 조세형평성 침해 양도소득세 기본체계 위협…

정부는 어려움을 겪고있는 건설경기를 활성화하기 위해 2002년 말까지 신축 또는 분양 주택에 대해 그 주택의 소재지런毒?고급주택 제외)와 주택의 수에 관계없이 양도소득세를 면제할 방침인 것으로 알려지고 있다.

그리고 주택사업자 또는 취득자가 신축련逾戀求?전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해 취득세 및 등록세의 일부를 감면할 것이라고 한다.

세금은 재정수입의 조달이라는 본래의 목적 외에도 경제렌英?또는 문화적 목적 등을 실현하는 중요 수단이 되고 있다.

그러나 현행 세제 안에는 지나치게 광범위한 유도적(誘導的) 목적의 우대조치들이 자리잡고 있어 재원조달을 어렵게 할 뿐 아니라 조세제도를 지탱하는 지주라 할 수 있는 조세의 공평성을 위협하고 있다.

조세는 국민 등에게 공평하게 배분될 때에만 정당성이 인정된다. 즉 불공평한 제도에 의해 거둬들이는 세금은 이미 세금이 아니며, 세금으로서 정당성의 기초를 잃게 되는 것이다.

그러므로 정부의 주택경기 부양 조세우대조치는 다음과 같은 점에서 걱정이 된다.

첫째, 당해 주택세제에 있어 면제의 주된 수혜자는 주로 다주택 소유자와 건설업자이다. 이 규정은 3채(시지역은 2채) 이하의 주택임대소득에 대해 소득세를 비과세하고 있는 현행 소득세법의 규정과 결합돼 세금부담의 불공평을 심화시킬 우려가 있다.

둘째, 주택의 취득 보유및 양도에 대해 지나치게 과도한 세제상 우대조치를 설정하고 있다. 이로 인해 다른 재산(토지 상가건물등) 소유자 또는 양도자와의 사이에 현저한 세금의 차이를 낳고 있다.

주택 관련 조세우대조치로서는 1세대 1주택의 비과세, 국민주택의 공급 및 주택의 임대에 대한 부가가치세의 면세, 일정주택의 임대소득에 대한 소득세의 비과세, 2002년 말까지 신축렉棘?받는 주택에 대한 양도소득세 및 취득세 등의 면제가 있다.

셋째, 주택 양도와 관련해 과도한 세제상 우대조치를 설정함으로써 양도소득세제의 기본 체계를 위협하고 있다.

1세대1주택은 물론 2002년 말까지 취득하는 주택의 양도에 대해 주택의 수에 관계없이 소득세를 면제하게 되면 양도소득세의 과세대상자산 중 높은 비중을 차지하고 있는 주택에 대해 사실상 비과세하는 것과 다를 바 없어 양도소득세제의 훼손을 가져올 수 있다. 더구나 우대조치의 적용시한을 연장, 그 제도를 항구화할 경우 그 폐해는 더욱 심각해진다.

넷째, 신축주택에 대한 취득세 및 등록세의 감면은 그렇지 않아도 열악한 지방자치단체의 재원조달의 규모를 더욱 위축시켜 재정자립도를 낮추는 결과를 초래하게 된다.

그리고 무엇보다 이 같은 주택에 대한 면세조치가 과연 건설경기 부양책으로 적절하고 실효성 있는 수단인지를 당국은 보다 면밀히 검토할 필요가 있다.

부동산 경기의 회복도 결국 경제 전반의 상황과 맞물려 있는 것임을 감안할 때 이 정책이 부작용만 초래한 채 '한강에 돌던지기'로 끝날 수 있다는 우려가 적지 않기 때문이다.

김완석·서울시립대 세무학과 교수

■부동산稅 어떤것 있나

부동산과 관련된 세금은 거래 관련 세금과 보유 관련 세금으로 크게 나눌 수 있다. 이중 거래관련 세금으로는 양도소득세와 취득세, 등록세를 들 수 있다.

양도소득세는 부동산을 사고 팔았을 때 발생하는 차익에 부과하는 세금. 가령 1억원에 아파트를 샀다가 1억5,000만원에 팔았다면 차익인 5,000만원에 대해 부과하는 세금이다. 그러나 면적과 보유기간 등에 따라 세금이 다르다.

지금은 비수도권지역에서만 올 연말까지 한시적으로 25.7평 이하의 신축 주택을 매입한 뒤 5년 이내에 팔면 양도소득세를 면제해주고 있는데 정부의 이번 세감면 조치에 따라 고급주택(연면적 80평 이상 단독주택 또는 전용면적 50평 이상, 실거래가 6억원 이상)이 아니라면 내년말까지 수도권지역에서도 신축주택에 대한 양도소득세가 면제된다.

취득세는 부동산을 취득한 행위에 부과되는 세금. 등록세는 부동산을 등기하는 행위에 대한 세금이다. 취득세는 취득가액(산 금액)의 2%, 등록세는 취득가액의 3%가 부과된다.

하지만 그동안 전용면적 18평 이하는 50%, 비수도권지역의 18~25.7평은 25%를 감면해왔다. 이번 대책으로 내년말까지 수도권의 18~25.7평에도 25% 감면 혜택이 주어진다.

취득세와 등록세에는 다른 세금이 추가적으로 부과된다. 취득세의 10%는 농어촌 발전에 사용되는 농어촌특별세, 등록세의 20%는 지방교육재정으로 사용되는 지방교육세로 부과된다.

부동산 보유 세금으로는 재산세와 종합토지세가 있다. 재산세는 5월1일 현재 보유한 건물에 대해, 종합토지세는 6월1일 현재 보유한 토지에 대해 각각 부가되며 둘 다 누진된다.

만약 아파트에 살고 있다면, 아파트 평수에 따라 재산세가 부과되고 아파트내 자기 지분만큼의 토지에 대해서는 종합토지세가 나온다.

재산세나 종합토지세 모두 시가표준액이 기준이 된다. 시가표준액은 세금 부과를 위해 세무 관청이 정한 해당 부동산의 가격으로 실거래가의 30~40% 수준이다.

박광희기자

khpark@hk.co.kr