부동산특집 / 주택임대사업 각광

주택 임대사업이 저금리 시대의 유망 재테크 수단으로 각광받고 있다. 시중 부동자금이 부동산으로 몰리는 조짐이 여기저기서 감지되고, 등록 임대사업자도 계속 늘어나는 추세다. 건설교통부에 따르면 올 1월말 현재 등록된 주택 임대사업자는 1만1,669명으로 지난해 1월에 비해 42.7% 증가했다. 신규 등록사업자도 월 200~300명에 이른다.이 가운데 개인 자격으로 주택을 2채 이상 구입, 등록한 일반 임대사업자는 45.7% 늘었으며, 이들의 75.3%는 서울과 수도권에 집중돼 있다. 등록을 하지 않고 임대사업을 하는 경우를 포함하면 실제 임대사업자는 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다.

◆왜 몰리나

임대주택 사업이 인기를 끄는 가장 큰 이유는 기대 수익이 크다는 점이다. 금리 하락과 증시침체로 상대적으로 수익이 높은 임대사업에 자금이 몰리는 것이다. 특히 월세 이자율이 연 13~15%로 정기예금 금리의 2배가 넘어 상당수 임대사업자는 소형주택을 구입해 월세를 놓고 있다.

세제ㆍ금융 혜택도 임대사업에 자금이 몰리는 이유다. 전용면적 18평 이하 주택을 신축하거나 분양받아 임대사업을 하는 경우 취득세와 등록세를 전액 감면 받는다.

정부는 올 상반기내에 시ㆍ도별로 조례를 개정, 18~25.7평 주택에 대해서도 취득ㆍ등록세를 25% 감면해 주기로 했다.

또 전용면적 25.7평 이하 신축 주택을 분양 받거나, 미분양 주택을 2가구 이상 매입해 5년간 임대한 뒤 되팔 때는 양도소득세를 전액 면제 받는다.

기존 주택도 5가구 이상 매입해 5년간 임대한 뒤 매각하면 50%, 10년 임대 후 매각하면 100% 양도세를 감면받는다.

정부는 또 임대사업자가 보유한 주택부속토지에 대해 0.3%의 낮은 세율로 분리과세하는 범위를 현재 18평 이하에서 상반기 중 25.7평 이하로 확대할 방침이다.

임대사업자가 주택을 매입할 때 국민주택기금에서 빌려주는 대출금리도 4월부터 현행 연 7%에서 5.5%로 인하되고, 임대사업자에 대한 주택신용보증의 보증한도도 상반기 중 1인당 6,000만원에서 2억원으로 인상된다.

◆임대주택 잘 골라야

주택 임대사업을 하려면 중소형 아파트를 대상으로 하는 것이 좋다.

임대수요가 20평형대 이하의 중소형에 집중돼 있는 반면, 공급은 크게 부족하기 때문이다. 세제ㆍ금융지원도 중소형에만 해당된다. 최근 이사철만 되면 중소형 아파트의 전ㆍ월세난이 되풀이되는 것도 임대사업의 좋은 여건이 되고 있다.

사업지로는 임대수요가 많은 역세권이나 대학가, 공단 주변이 좋다. 물론 입지가 좋은 곳은 가격도 그만큼 비싸다는 점을 감안해야 한다.

소형 오피스텔이나 다세대ㆍ다가구 주택도 임대용으로 인기다. 경기침체로 경매물건이 증가함에 따라 경매를 받아 임대사업을 하는 것도 고려해 볼 만하다.

◆사업자 등록

임대사업을 하더라도 등록을 하지 않으면 세제혜택을 받을 수 없다. 우선 임대목적의 주택 2가구 이상을 매입한 뒤 잔금을 치르기 전에 사업자 주소지 시ㆍ군ㆍ구청 주택과에 등록을 하면 된다. 등록증을 교부받게 되면 20일 이내에 주거지 세무서에 일반 사업자로 등록한다.

이로써 사업자로서 조건은 완비된다. 이후 세입자와 임대계약을 체결하게 되면 입주 10일전까지 시ㆍ군ㆍ구청 주택과에 비치된 임대조건신고서를 작성해 제출한다. 취득세와 등록세 감면을 받으려면 매입한 임대주택의 잔금을 치른 뒤 한달 이내에 시ㆍ군ㆍ구청 세정과에 신청해야 한다.

김상철기자

sckim@hk.co.kr