도시가 확대되고 환경이 변화함에 따라 체계적인 재정비의 필요성이 높아진다. 도시의 기본적인 공간기능 구조도 변화에 맞게 재배치하게 된다. 여기서 일반인들의 관심사항은 바로 도로 계획이다.도시계획은 토지라는 물리적 공간 위에 이루어지는 것이므로 계획내용에 따라 토지의 가치가 결정된다. 여기서 도로는 가장 매력적인 투자요소 중 하나이다.
도로 신설로 인해 자산가치가 급등하거나 급락하는 경우를 쉽게 보게 된다. 도시외곽에서 통행차량을 대상으로 하는 영업활동을 하는 주유소나 가든식당, 카센터 등은 신설 도로의 개통으로 쉽게 흥망이 갈라진다.
도시계획 예정도로가 도로가 되기까지는 상당한 시일이 소요된다. 지방자치단체의 재정수입 정도나 사회적 필요성이 적은 경우 우선순위에서 밀려날 수 있다.
따라서 도로 주변 토지에 투자할 때는 장기적인 투자를 고려해야 한다. 과거 토지신화가 존재하던 시절의 투자방식은 피해야 한다. 무리한 자금조달은 오히려 짐이 된다.
또 예정도로는 눈에 띄지 않는다. 도시계획상의 도면이나 토지이용계획 같은 공부(公簿) 상에서만 확인될 뿐이다.
예정도로 신설로 인해 가장 혜택을 많이 받는 곳은 주변에 진입도로가 없는 토지나 주택이다. 이런 땅은 현재 가격은 낮지만 개발이 이뤄지면 도로가 신설되기 때문에 땅 값이 급등, 상대적으로 큰 차익을 얻을 수 있다.
재개발지구가 대표적인 예다.
도시계획 재정비와 함께 용도변경이 수반되는 곳도 가치가 많이 상승한다. 주거지역에서 준 주거지역으로, 준 주거지역에서 상업지역으로 변경되는 곳은 용도변경에 따른 혜택을 톡톡히 본다. 토지의 활용도가 높고 용적률과 건폐율이 높게 허용되기 때문이다.
도시계획이 확정되어 사업자금이 투자되면 부동산가격이 상승하므로 초기에 투자하는 것이 좋다. 이왕이면 도로가 2개 면에 접하는 교차로에 투자하는 좋다.
교차로는 나중에 굳이 매각을 하지 않더라도 활용도가 높아 그 만큼 많은 부가가치를 창출할 수 있다. 매각을 할 때는 지나친 욕심을 버리고 투자대비 적정 이윤만 확보된다면 과감히 처분하는 것이 현명한 방법이다.
황용천 해밀컨설팅 대표
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