아파트 재건축 "아! 옛날이여"

일단 추진되기만 하면 떼돈을 벌 수 있는 것으로 여겨지던 아파트 재건축이 갈수록 어려워지고 있다.재건축이 구체적으로 진행됨에도 불구하고 해당 아파트 가격이 오히려 내리는가 하면 '지구단위계획'수립이라는 복병을 만나 사업추진의 일정이 상당기간 지연되는 사례도 적지않다.

서울 서초구 삼익아파트는 최근 시공사 선정까지 끝내고 현재 20~34평형 881가구 규모에서 28~42평형 990가구로 재건축된다.

조합원(상가 포함)이 988명으로 일반분양은 단 2가구에 불과, 전형적인 1대1 재건축 단지로 분류된다. 그러나 시공사를 선정하면 값이 한차례 뛰는 것이 자연스러움에도 불구하고 시세가 주춤하고 있다.

인근 이정숙공인의 이정숙 대표는 "20평형이 1억6,000만원, 25평은 2억원 등에서 값이 멈춰선 상태며 거래도 없다"고 말했다.

업계에서는 이에 대해 "시공사가 정해지고 구체적인 분담금이 만만치 않다는 것이 알려지면서 관심이 식고 있다"고 분석하고 있다.

추가부담금을 내고 넓은 평형으로 옮긴다 해도 새 아파트의 시세가 투자금액에 미치지 못한다는 것이다.

통상 저밀도 아파트를 고밀도로 재건축, 가구수를 늘려 일반분양분으로 공사비를 충당하는 것이 재건축 방식이지만 중층(10~15층) 아파트의 경우 기존 용적률이 높은 상태여서 일반분양분을 늘리기가 여의치 않다는 점이 걸림돌로 작용하고 있는 것이다.

한 중개업소 관계자는 "호가만 유지하고 있다 뿐이지 시세는 이미 내렸다고 볼 수 있다"고 말했다.

이에 따라 일부 조합원들은 사업추진에 회의적인 시각을 보이고 있는 것으로 알려져 향후 사업일정에 차질이 빚어질 가능성도 적지 않다.

방배동 S아파트, M아파트 등도 조합원 추가 부담금 예상보다 커 사업 자체가 뒤뚱거리고 있다. 이 같은 문제점으로 인해 재건축을 포기, 리모델링으로 선회하는 방안도 검토 중이다.

지난해 12월 서울시가 발표한 이른바 '지구단위계획'도 재건축에 압박을 가하고 있다.

앞으로 신축 가구수가 300가구 이상 또는 대지면적 1만㎡ 이상인 재건축을 시행할 경우 반드시 지구단위계획을 수립토록 한 것이다.

지구단위계획은 재건축 계획을 세울 때 주변 여건을 감안해 학교 공원 도로등 공공시설을 일정부분 반드시 갖추도록 하는 한편 필요에 따라 건물 층수와 모양도 규제할 수 있는 도시계획 관리기법이다.

이에 따라 재건축 사업기간이 1년 이상 지연되고 사업성도 나빠지게 됐다.

지구단위계획은 구청장이나 조합이 입안해 구청 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로 시 도시계획위원회에의 승인을 받아야 하고, 조합측의 부담도 커지기 때문이다.

21세기컨설팅 한광호 과장은 "특히 기존 용적률이 높은 중층아파트의 재건축이 갈수록 힘들어질 것"이라고 말했다.

진성훈기자

bluejin@hk.co.kr