전문가 5인이 말하는 부동산 투자전략부동산 경기를 우려하는 목소리가 갈수록 높아지고 있다. 중개업소, 건설업체, 투자자 등 부동산 관계자들은 “부동산을 통해 재테크를 할 수 있는 시대는 간 것 같다”며 걱정스러운 표정을 감추지 못하고 있다.
소비심리도 급격히 얼어붙었다. 최근 한국은행이 발표한 3ㆍ4분기 소비자동향조사에 따르면 향후 6개월 이내에 부동산을 구입할 계획이 있는 가계의 비중은 조사대상의 4%에 불과했다. 국제통화기금(IMF) 체제의 여파가 몰아쳤던 1998년 3ㆍ4분기(4%)와 같은 수준으로 떨어진 셈.
그러나 부동산 전문가들은 수익률이 낮은 은행에 자금을 묻어두는 것은 재테크를 포기하는 것이라고 지적한다.
부동산 경기가 하강기일수록 시장 차별화가 심해지는 것을 감안한다면 종목별로 수익률이 높은 틈새 투자처가 생길 수 밖에 없기 때문이다. 전문가들의 조언을 통해 침체기에 맞는 부동산 재테크전략을 짜 보자.
■소형아파트로 임대사업을
경기 침체기에는 아파트 매매나 분양권 거래를 통해 시세차익을 얻기 힘들다. 매매 거래 자체가 한산해지기 때문이다. 최근 실수요자들이 부동산시장을 주도하는 경향이 강해짐에 따라 대형 아파트보다 중소형 아파트가 강세를 보이고 있다.
경기 침체로 주택거래가 실종, 대형 아파트를 중심으로 매매가가 하락세를 면치 못하는 상황이지만 소형아파트는 매매가에서도 힘을 잃지 않는데다 전세, 월세로 눈을 돌리면 오히려 매물이 부족하다.
전문가들은 유망한 지역의 소형아파트를 구입해 임대사업을 벌이는 방법을 고려해 볼만하다고 추천하고 있다.
서울시가 재건축 용적률 강화 조례 시행을 2003년 6월까지 유예키로 함에 따라 강남지역의 소형아파트 재건축이 활발하게 진행되면서 노후 소형아파트가 대거 사라질 전망이므로 강남지역의 소형아파트를 노리는 것이 좋다.
■경매 낙찰가는 저평가 판단의 기준이다
경기 하강기에는 부동산의 가치가 하락, 실제 가치보다 저평가된 물건들이 쏟아져 나온다. 불필요한 자산을 팔아 현금을 확보하려는 사람들이 늘기 때문이다.
여유자금이 있다면 이런 저평가 부동산을 노리는 것도 불황기를 헤쳐 나가는 방법 중 하나다. 문제는 매물가의 저평가 여부. 이럴 때 경매시장을 들여다보면 답안이 보인다.
품목에 따라 약간씩 차이는 있지만 통상 경매의 낙찰가는 적정 자산가치의 70% 선에서 결정된다.
경매에 수반되는 비용과 리스크 등을 감안해야 하기 때문이다. 자신이 눈여겨 본 부동산의 시세가 가까운 지역에 있는 같은 종목의 경매 낙찰가와 비슷한 정도라면 `저평가'돼 있다고 생각할 수 있다.
■상가ㆍ토지 급매물을 노려라
급매물이란 통상 시세보다 30% 정도 가격이 낮고 시장에 나온 지 1주일 정도에 거래가 이루어지는 물건을 뜻한다. 그러나 경기 침체기에는 시세보다 절반 정도까지 가격이 낮은 급매물이 심심치 않게 나온다.
이런 경향은 환금성이 좋아 안정적인 아파트보다 경기에 따른 시세 변동이 심한 상가나 토지 등의 종목에서 두드러진다.
하강기에 가격이 많이 떨어진다는 것은 경기 반전 때 투자수익이 그만큼 많아진다는 뜻이다. 적극적이고 중장기적인 투자전략을 세울 작정이라면 아파트에서 상가나 토지로 갈아타는 방법이 주효할 수 있다.
상가는 경기 침체 때 가장 타격을 받는 종목이다. 권리금과 임대료가 크게 떨어지기 때문. 침체기에 노릴 만한 상가로는 전문상가나 테마상가 보다는 수입이 비교적 안정적인 아파트 단지 내 상가가 꼽힌다.
대형 할인점과 경쟁 업종이 아닌 주민 밀착형 업종을 선택해야 한다. 부동산 시장의 맏형 격인 토지 역시 침체기에 천대를 받기는 마찬가지다.
그러나 수도권 지역에 전원주택지로 알맞은 토지를 노린다면 향후 경기 회복시 큰 투자수익을 올릴 수 있다.
■단타 재테크는 금물
소비심리가 위축된 상황에서 청약 통장으로 단타 재테크를 노리는 것은 매우 위험하다. 9월 초 서울 8차 동시분양 1순위 접수에서 12대 1로 마감된 문정동 대우 32평형이 계약 전까지 프리미엄이 거의 붙지 않았다는 것은 시사하는 바가 크다.
또 매매 시장의 위축 여파가 분양권 시장에까지 미쳐 분양권 전매를 통한 단기 차익도 갈수록 기대하기 힘들어지고 있다.
계약금 정도만 들고 아파트를 청약, 프리미엄을 챙겨 분양권을 팔아 버리는 이른바 `묻지마 투자'는 금해야 한다. 단순한 투자 목적으로 분양권을 구입, 입주 전에 재빨리 팔아 치우려던 투자자들이 매수자를 찾지 못해 애태우는 모습도 자주 눈에 띈다.
■투자수익에 얽매이지 마라
부동산에 투자해 큰 돈을 벌겠다고 맘을 먹고 있는 투자자라면 현재의 부동산 경기를 안타깝게 바라보겠지만 조금만 시각을 달리 하면 상황이 그리 나쁜 것도 아니다.
아직도 `내집 마련'의 단 꿈을 품고 있는 실수요자 입장에서는 지금의 주택시장이 좋은 기회일 수 있다.
물론 내 집도 마련하고 주택가치도 크게 오른다면 더할 나위 없겠지만 실수요자라면 구입 후 얼마나 집값이 오를 것이냐에 얽매일 필요는 없다. 눈 높이를 낮추고 금리비용을 따라잡는 것을 목표로 내 집을 고르는 것도 지혜다.
더욱이 향후 1~2년간 수도권 20~30평형대 중소형 아파트값이 강세를 보여 적어도 시중금리보다는 시세 오름폭이 클 것이라고 점치는 전문가들이 많다.
/진성훈기자 bluejin@hk.co.kr
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