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부동산특집 / 부동산 투자신탁에 돈몰린다
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부동산특집 / 부동산 투자신탁에 돈몰린다

입력
2000.10.27 00:00
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부동산 간접투자 시대가 활짝 열렸다. 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 시중 자금들이 상대적으로 안전하면서도 고수익을 얻을 수 있는 부동산 간접투자에 몰리고, 은행들은 이 자금을 끌어들이기 위해 경쟁적으로 `부동산 투자신탁' 상품을 내놓고 있다.또 건설업체들은 내년 7월 선보일 부동산투자회사(리츠) 설립 채비로 분주하다. 부동산 관련 업체들이 운용하는 투자펀드도 적지 않다.

■ 2분만에 매진되기도

국민은행이 7월말 국내 처음으로 개발한 130억원 규모의 부동산투자신탁펀드(빅맨 1호)는 불과 2분만에 모두 팔렸다.

이후 8, 9월에 발매된 2~4호 펀드도 발매와 거의 동시에 마감됐다. 부동산 시장이 극도로 침체된 상황에서 부동산 관련 상품이 이처럼 인기를 끈 것은 아이러니다. 그러나 내용을 들여다 보면 그럴 만한 이유가 있다.

우선 부동산투자신탁의 예상 수익률이 연 11~12%대로 정기예금보다 3~4% 높다. 주식시장과 비교하면 위험성도 적다.

은행이 사업성을 꼼꼼히 따져 투자대상을 정하기 때문에 최소한의 안전성이 보장되고, 만약의 사고에 대비한 안전장치도 마련돼 있다. 또 부동산을 직접 사려면 거액의 목돈이 필요하고 환금성도 떨어지지만, 투자신탁은 최소 500만원만 있으면 참여할 수 있고, 예금처럼 환금성도 좋다.

때문에 시중 자금을 끌어들이려는 은행들의 경쟁이 치열하다. 국민은행에 이어 하나은행은

지난달과 이달 `하나부동산투자신탁' 1, 2호를 성공적으로 발매했으며, 조흥은행도 지난달 `CHB 부동산투자신탁 1호'를 선보였다. 신한, 한미, 외환 등 다른 은행들도 개발을 서두르고 있다.

■ 어떤 상품인가

부동산투자신탁은 일반 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익금을 분배하는 금전신탁 상품이다.

투자대상이 부동산이라는 점 말고는 다른 신탁상품과 똑같다. 신탁자산은 부동산 매입이나 개발, 임대사업에 직접 투자하거나, 아파트 개발사업자에 대한 대출, 부동산 관련 유가증권에 투자하게 된다.

현재 나와 있는 신탁상품은 대부분 특정 아파트 사업에 대출자금으로 자산을 운용하고 있는 것이 특징이다.

따라서 운용수익에 따라 배당 수익률이 달라질 수 있고, 사업성이 없는 곳에 투자한 경우 원금을 까먹을 수도 있다.

은행들은 원리금 보장을 위한 여러 장치를 갖추고 있다고 말한다. 국민은행 한경수 부동산신탁팀장은 “대한주택보증의 분양보증과 함께 시공사가 분양과 준공을 책임지도록 하고 있으며, 분양대금을 은행이 관리하기 때문에 원리금 회수에는 문제가 없다”고 말했다.

그는 또 “은행이 택지 매입자금을 100% 투자(대출)한 경우라도 분양률이 30~40%만 되면 자금회수가 가능하고, 최악의 경우 업체가 부도가 나더라도 택지를 처분해 대출금을 회수할 수 있다”고 설명했다.

■ 부동산투자회사(리츠)

부동산투자신탁과 달리 일반 투자자로부터 출자를 받아 회사를 설립, 부동산에 투자해 얻은 수익을 배당금 형태로 돌려주는 제도이다. 건설교통부는 `부동산투자회사법'을 올 정기국회에 상정, 내년 7월부터 시행하기로 했다.

현대건설, 삼성물산, LG건설 등 건설업체들과 주공, 토공 등 공기업, 부동산컨설팅회사 등 관련업체들이 별도의 팀을 구성, 부동산신탁회사를 설립하는 방안을 적극 추진 중이다.

자본금이 500억원 이상이어야 하며, 이 가운데 30%는 일반에 공모하기 때문에 소액 투자자들도 참여가 가능하다. 또 설립 2년 후에는 주식시장 상장이 가능해 증시를 통해 투자자금을 즉시 현금화할 수도 있다.

■ 주의할 점

위험성이 낮다고는 하지만, 부동산 투자신탁 상품은 실적배당이기 때문에 투자대상 부동산의 사업성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

국민은행 한 관계자는 “사업 설명회 때 시공업체의 신용도와 해당 은행의 사업성 평가 내용을 잘 살펴봐야 한다. 또 투자대상 아파트 주변의 시세와 최근 분양률을 챙겨보는 것이 좋다”고 말했다.

부동산투자신탁은 만기가 1년~1년6개월의 단위형으로 중도해지가 불가능하다. 따라서 자금 여유를 감안해 투자하는 것이 좋다.

부동산 간접투자가 인기를 끌면서 최근에는 사설 펀드 등 유사 상품이 많으므로 유의해야 한다. 특히 터무니 없는 수익률을 내세우거나, 확정 수익을 보장한다는 광고는 일단 의심해 보는 것이 좋다.

/김상철기자 sckim@hk.co.kr

■부동산신탁 연계아파트 분양도 잘돼

부동산투자신탁 상품이 각광을 받으면서 이들 상품과 연계된 아파트의 청약률이 치솟는 등 덩달아 인기를 끌고 있다.

은행들이 사업성을 면밀히 검토한 뒤 투자를 결정한 것이어서 그만큼 분양가치가 높아진 때문이다. 이에 따라 부동산투자신탁 연계 여부가 앞으로 아파트 투자의 새로운 변수로 작용할 전망이다.

문래동 현대홈타운

국민은행 빅맨부동산신탁 2, 3호가 투자한 아파트. 지난 5일 청약결과 33평형에 1만여명의 청약자가 몰려 64대 1의 경쟁률을 기록했다.

현대 관계자는 “입지여건이 좋은데다 은행이 사업성을 인정했다는 점이 직접적으로 청약자들에게 영향을 준 것 같다”고 분석했다.

33~62평형 776세대 규모로 지하철 2호선 문래역 역세권이다. 인접한 방림방적 부지에 아파트 단지가 들어서고, 내년 하반기에는 삼성테스코가 운영하는 대형 할인점 `홈플러스'가 생길 예정이다.

산본 금정동 쌍용

하나은행의 부동산투자신탁 1호가 투자한 아파트로 쌍용 계열사인 남광토건이 짓는다. 23평 3세대, 32평 161세대 등 164세대가 일반 분양되며, 27~31일 나흘간 청약을 받는다. 지하철 1호선 환승역인 금정역에서 걸어서 10분 거리의 역세권이다.

산본IC까지는 차로 5분 거리. 산본 신도시의 편의시설을 이용할 수 있고, 군포시청, 군포경찰서, 우체국 등 관공서와 중앙공원, 종합운동장이 가깝다.

죽전 현대 7차

국민은행 빅맨 4호가 투자한 아파트로 지난 16~18일 청약 결과 판교 신도시 추진 여파에도 불구하고 3대 1의 비교적 양호한 성적을 올렸다.

죽전 택지지구와 접해 있어 입지 여건이 뛰어나다. 50평 236세대, 60평 58세대 등 대형 평형 위주로 총 294세대가 지어진다. 분당까지 차로 5~10분 거리.

용산구 도원동 삼성

조흥은행의 부동산신탁 1호가 투자한 아파트. 1,922세대 규모의 재개발 아파트로 인근 산천동 삼성아파트와 대단지를 이룬다. 98년 5월 일반 분양됐고 입주예정시기는 내년 8월. 마포로 한강로 진입이 편리해 도심 진입이 수월하고 효창공원, 숙명여대 , 용산전자상가가 가깝다.

일부 층에서는 한강 조망도 가능하다. 분양권 시세는 24평형(분양가 1억2,890만원)이 1억4,500만~1억6,500만원, 32평형(1억7,500만원)이 2억2,000만~2억8,000만원, 43평형(2억7,500만원)이 3억2,000만~3억6,000만원으로 최고 1억원의 웃돈이 붙어있다.

김상철기자 sckim@hk.co.kr

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