최근 경매 물건이 줄어들고 있다. 그만큼 좋은 물건들도 감소하고 있는 셈이다.반면 일반인들의 경매에 대한 관심은 부쩍 늘어났다. 은행금리는 낮고 주식이 폭락해 마땅한 투자처가 없기 때문. 경매 교육장에는 열기가 가득하고 법원 입찰현장에는 사람들이 북적거려 마치 시장바닥 같다. 이렇게 경매시장이 과열되다 보니 자연히 수익성은 떨어지게 마련이다.
■시장 동향
부동산시장이 과거에는 매매에 의한 시세차익 위주로 형성되었던 데 반해 최근에는 안정적인 임대수익 위주로 변화하고 있다.
이미 선진국에서는 오래된 현상이다. 이에 따라 경매시장에서도 임대를 통한 수익을 얻기 위해 다가구 주택이나 소형 상가, 원룸건물 등을 선호하는 경향이 뚜렷하고, 낙찰가도 높아졌다. 이것이 최근 경매시장의 가장 큰 특징이다.
경매시장에서 중소형 연립, 다세대주택이 인기를 끄는 것도 눈에 띄는 현상이다.
일반 부동산시장에서 전세매물이 급격히 줄어들고 수요자는 늘어 전세가가 큰 폭으로 오르자 세입자들이 아파트 전세가에 구입할 수 있는 중소형 연립, 다세대주택을 찾고 있는 것이다.
이 때문에 서울지역의 경우 연립, 다세대 낙찰가율(감정가 에 대한 낙찰가 비율)이 작년에 비해서 최고 13%나 높아졌다.
임대용 부동산은 많은 사람들이 부동산 가격이 크게 오르지 않을 것으로 예상하고있고, 부동산 수익이 임대수익 위주로 변화하는 추세이기 때문에 앞으로도 인기가 지속될 것으로 보인다. 중소형 주택도 신혼부부, 독신들은 계속적으로 증가하는 데 비해 이들을 위한 중소형 주택의 공급은 거의 멈춰 있어 여전히 매력적이다.
■ 투자포인트
경매시장은 이미 대중화되어 과거처럼 고수익을 내기가 여간 힘들지 않다. 좋은 물건은 경쟁률이 높아 낙찰가가 올라가기 마련이고, 수익은 그만큼 떨어진다.
그러면 어떻게 하면 경매시장을 잘 활용할 수 있을까.
우선 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다. 사람들이 어떤 것을 원하는 지를 아는 것이 중요하다. 중소형 주택공급이 부족하다든지, 낡은 건물을 구입해 리모델링을 해 투자에 성공한 사례가 많다든지 하는 것이다. 시장 흐름을 아는 사람이 강한 사람이다.
둘째, 관심있는 지역에 대한 정보를 잘 알고 있어야 한다. 서울지역의 수많은 지역에 대한 정보를 다 아는 것은 힘들기 때문에 2~3개 구를 정해 비교적 많이 알려지지 않은 지역을 탐색하는 것이 좋다.
구체적으로 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지 등을 알아야 남들보다 한 발 앞서 투자에 성공할 수 있다.
셋째, 관심지역에 대한 가격을 잘 알고 있어야 한다. 경매정보를 접할 때 감정가는 으레 시세라고 생각하고 꼼꼼히 보지 않는 경우가 많은데 감정가와 시세가 차이 나는 경우가 적지 않다.
이런 경우 보통은 감정가 대비 낙찰가 만을 생각하고 입찰에 참여를 하지만 시세를 잘 알고 있으면 시세 대비 낙찰가로 수익을 예상할 수가 있다.
이를 위해서는 현장답사가 필수적이다. 특히 세입자 관계를 정확히 파악하는 것은 경매참여의 기본 요건이라 할 수 있다. 도움말= 디지털태인 송형민 대표
/김상철기자 sckim@hk.co.kr
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