'감정가에 속지 말자.'경매를 설명할 때 자주 등장하는 단어가 감정가, 낙찰가, 낙찰가율 등이다. 감정가란 법원에서 해당 물건의 가치를 평가한 금액이고 낙찰가는 경매참가자가 물건을 사는 가격이다.
낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율이다. 낙찰가율이 높으면 그만큼 높은 금액을 주고 물건을 낙찰받았다는 뜻이다. 낙찰가율이 100%를 넘으면 법원 감정가보다 높은 가격을 지불했다는 것인데 경매시장에서는 종종 있는 일이다.
이런 일이 가능한 이유는 감정가가 시세보다 낮게 매겨지는 경우 때문이다. 경매물건에 대한 감정은 입찰일 5개월~1년 전에 이루어지므로 그 사이의 주택가격 상승분을 반영하지 못한다. 이러한 감정가의 왜곡은 비교대상이 많고 거래도 활발한 아파트 보다는 연립, 다세대주택에서 더 자주 발생한다.
사례 지난달 말 서울지방법원 경매2계에 강남구 신사동에 있는 29평형 다세대주택이 나왔다. 감정가는 1억원. 이 물건이 맘에 든 경매초보자 M씨. 직접 가서 살펴본 후 마음을 굳힌 김씨는 시세에서 조금 밑도는 가격으로 입찰해야겠다는 생각에 이곳 저곳을 돌아다니며 시세를 알아보았다.
약간씩 차이는 있었지만 대략 1억3,500만~1억4,000만원 정도로 감정가와는 큰 차이가 났다. 드디어 입찰 당일. 경쟁률이 7대 1로 매우 치열하자 꼭 낙찰받아야 겠다는 생각에 감정가보다 1,700만원이나 높은 1억1,700만원을 써 냈고 결국 성공했다.
낙찰가율로 따지면 117%. 보통 다세대주택의 낙찰가율이 60, 70%대인 점을 감안하면 너무 높은 금액을 들인 것처럼 보이지만 세금 등을 제외하고도 김씨는 1,000만원 가까운 수익을 거둘 수 있었다.
주의할 점 연립, 다세대는 아파트에 비해 시세를 파악하기가 쉽지 않다. 따라서 인근 중개업소 뿐 아니라 여건이 비슷한 지역의 중개업소를 돌아다니며 대상물건에 대한 가격조사를 철저히 해야 한다. 다리품을 파는 만큼 수익이 보인다.
세금 등 경매시 소요되는 비용 또한 만만치 않다는 점도 알아둬야 한다. 직접 입찰에 참여할 때는 보통 낙찰금의 7%, 컨설팅업체를 통하면 8.5~9%가 소요되므로 이를 감안해 낙찰가를 결정해야 한다.
도움말 : 디지털태인 (02)313-4085
진성훈기자
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