부동산에도 간접투자시대가 왔다.지난해와 올해 잇따라 선보인 자산담보부채권(ABS), 주택저당채권(MBS)을 비롯, 본격적인 간접투자상품인 부동산투자신탁상품(리츠:REITs)이 이르면 내년 상반기에 도입된다.
부동산 간접투자는 부동산을 직접 사들이는 대신 부동산과 연계된 채권이나 증권을 매입하거나(ABS, MBS) 부동산전문회사에 자금을 맡겨 이익을 배당받는(리츠) 형태를 띤다. 안정성은 좋지만 유동성이 부족한 부동산의 단점을 보완, 유용한 투자수단으로 바꿔놓은 것이다.
지금까지 부동산 투자는 많은 자금이 필요하고 투기성도 강해 일반인들이 뛰어들기에는 부담이 많았다. 하지만 간접투자상품은 소액으로도 투자가 가능할 뿐 아니라 안정성도 높아 일반 투자가들에게도 매력적인 상품이다. 당연히 발행기관의 공신력과 신용도를 살펴 상품을 선택해야 한다.
자산담보부채권 금융기관의 각종 대출채권이나 부동산 등 자산을 담보로 발행하는 채권과 증권. 지난해 토지공사 자산관리공사 등이 기관투자가를 대상으로 발행한 부동산 관련 ABS는 대략 2조1,000억원에 달했다. 지난 4월에는 토지공사가 최소청약단위를 100만원으로 지정한 ABS를 발행, 일반인에게로 기회를 넓혔다. 토공과 자산관리공사는 올 한해 각각 1조5,000억원, 5,000억원어치의 부동산 ABS를 발행한다는 계획이다. 안정성은 국채에 버금가고 수익률은 회사채와 비슷할 정도로 높은것이 장점이다.
주택저당채권 금융기관이 주택자금을 대출하면서 담보로 확보한 채권을 담보로 발행하는 채권이나 증권. 담보로 하는 부동산이 주택이라는 점만 다를 뿐 ABS와 동일하다. 지난해 정부와 국민은행, 주택은행 등이 공동으로 설립한 한국주택저당채권유동화회사(코모코·KOMOKO)에서 올 4월 처음으로 3,976억원을 발행, 기관투자가에 매각했다. 안정성이 높은 국민주택기금 대출채권을 근거자산으로 했으며 국고채와 회사채 사이의 수익률이 적용됐다. 코모코는 올 한해 모두 1조7,500억원의 MBS를 발행할 예정.
부동산투자신탁 부동산투자회사나 금융기관이 개인과 기관투자가로부터 자금을 모아 부동산을 사들인 뒤 임대, 개발을 통해 낸 이익을 배당의 형태로 투자자에게 되돌려주는 방식. 각각의 상품은 주식시장에 상장, 자유롭게 거래된다. 주식 등 유가증권 투자를 통해 수익을 내는 뮤추얼펀드처럼 운영돼 부동산 뮤추얼펀드라고도 불린다. ABS, MBS보다는 안정성 면에서 조금 떨어지지만 그만큼 수익률은 높다.
건교부에서 관련법안을 만들고 있는 상태여서, 이르면 내년 상반기에 첫 상품이 등장할 것으로 보인다. 수익률보장, 투자자보호장치 등이 확보되었는지가 중요한 만큼 자금운용사의 공신력을 보고 투자를 결정하는게 좋다.
진성훈기자
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