서울도시계획조례안 7월부터 시행서울시가 7일 발표한 서울시도시계획조례안은 도시계획을 개발위주에서 벗어나 환경중심으로 바꾼다는 취지 아래 초고층·과밀개발을 최대한 억제한다는 내용을 골자로 하고 있다.
이에따라 조례안이 적용되는 7월부터는 초고층아파트나 주상복합건물 등의 신축시 주거부분이 대거 축소된다. 또 신규용도지구 지정을 통해 공장이전지 및 문화재·하천경관지구·전통가옥보존지구 등은 아파트 건축을 제한받는다.
■주상복합건물에 대한 용도용적제 적용 상업지역내 초고층 주상복합건물이 ‘직장주변 거주’라는 당초 취지와 달리 사실상 주거전용으로 변질되고 있는 현 실태를 억제하기 위한 조치.
현재는 주상복합건물에 일률적으로 1,000%의 용적률을 적용하고 있으나 앞으로는 주거용도와 상업용도 부분을 나눠 주거지역 부분에는 300%의 용적률을, 상업지역에는 1,000%의 용적률을 적용하게 된다.
예를 들어 연면적 1,000평으로 주거면적과 상업지역이 각각 90:10 비율의 주상복합건물의 경우 새로 적용되는 용적률은 주거부분(90%) X 300%와 상업지역(10%) X 1,000%를 합한 370%만을 적용받게되는 것이다. 따라서 같은 규모의 부지라도 주거지역이 작아지면 용적률은 그만큼 낮아지게 된다.
■건폐율·용적률 하향조정 1·2종 전용주거지역의 건폐율은 50%로 변화가 없으나 용적률은 각각 100% 120%로 조정된다. 일반주거지역은 1·2·3종이 각각 150% 200% 300%의 용적률을 적용받으며 건폐율은 종전과 같다. 또 준주거지역 건폐율은 70%에서 60%로, 용적률은 300∼700%에서 400%로 축소된다.
상업지역의 용적률은 4대문 안과 밖으로 나눠 조정했으며 70∼90%로 구분돼 있던 건폐율도 일괄적으로 60%로 통일시켰다. 4대문안의 용적률은 중심상업지역이 최고 800%를 적용받으며 외곽지역은 1,000%까지 건축할 수 있다.
또 공업지역 건폐율을 70%에서 60%로 낮추고 용적률도 전용·일반공업지역은 200%로 하향조정했다. 준공업지역은 400%로 유지하되 공동주택의 경우 250%를 적용키로 했다.
■준공업지역 조정 준공업지역내 아파트 등 공동주택이 과도하게 들어서 공장부지를 잠식하고 있는 문제점을 해소하기 위해 마련됐다. 재개발·재건축 등을 통한 공동주택 건립은 허용되지만 공장이 이전한 지역에는 아파트를 건축할 수 없게 된다. 또 재개발·재건축아파트라도 용적률을 기존 300%에서 250%로 낮췄으며, 아파트형 공장 등 산업활동 입지용도의 용적률은 현행대로 400%를 유지키로 했다.
■경관(풍치)지구 세분화 도시계획에 의한 경관지구를 5개지구로 세분화했다. 기존 풍치지구는 자연경관지구로 명칭을 바꾸고, 풍치지구중 오류동 온수동 등 시계(市界)지역은 시계경관지구로 관리된다.
또 문화재주변과 하천변, 경관보호가 필요하다고 판단되는 지역은 각각 문화재주변경관지구 하천경관지구 시가지경관지구로 지정돼 향후 별도 조례제정을 통해 건축이 제한된다.
그러나 경관지구내에서 대지면적이 200㎡미만인 토지는 건폐율이 현행 30%에서 40% 이하로 상향 조정돼 소규모 단독주택 건립 규제는 다소 완화된다.
■신규용도지구 지정 용도지구의 다양화로 건축규제 및 유도, 건축물별 인센티브가 적용된다. 전통가옥보존지구 문화지구 외국인투자촉진지구가 신규 지정되고, 도시경쟁력 확보와 친환경적 도시건설 차원에서 산업활동장려지구·보행우선지구가 제정된다. 신규 용도지구도 별도 조례제정을 통해 관리된다.
■기타 재건축 및 재개발지역은 아파트관리기본계획 수립시 위에 열거한 조항에 맞춰 용적률 등의 적용을 받는다. 그러나 이번 조례안이 적용되는 7월이전까지 건축허가를 받은 건축물에 대해서는 이전 규정대로 건축할 수 있다.
따라서 지난해 잠실 반포지구 등 5개지역 저밀도지구 재개발지역의 경우 이번 조례안과는 상관없이 건축일정을 진행할 수 있다. 조례안은 10일부터 20일간의 예고기간 이후 시 규칙심의회 및 시의회 심의 등을 거쳐 7월부터 시행될 예정이다.
염영남기자
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