이르면 12월부터 아파트 청약제한이 완화하는 등 청약제도가 달라지면서 내집마련의 기대가 높아졌다. 하지만 청약에서 입주까지 까다로운 절차는 여전하며 알아둬야 할 사항도 많다.어떤 청약통장을 선택해서 어떤 아파트를 골라야하는 것인지. 일단 분양을 받았을 경우 계약금 중도금 등은 언제 내고 아파트 사전점검은 어떻게 하는 것인지. 입주후 하자가 생겼을 때 어떤 조치를 취해야 하는지. 또 취득세 등록세 등 부대비용은 얼마나 들어가는지 등등. 아파트청약 단계별로 점검해야 할 사항을 알아보자.
■ 청약통장 개설과 전략짜기
청약통장은 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 3종류가 있다. 지금까지 모든 청약통장은 주택은행에서만 개설할 수 있었으나 이르면 12월부터 청약저축을 제외한 예금과 부금은 모든 은행에서 취급한다.
청약저축은 국민주택기금의 지원을 받는 전용면적 25.7평 이하의 국민주택을 공급받기 위한 저축. 매월 2만-10만원 범위에서 5,000원 단위로 불입한다. 가입기간과 납입금액이 클수록 당첨 확률이 높다.
청약예금은 목돈을 한꺼번에 맡기고 일정기간(6개월경과후 2순위, 24개월 경과후 1순위)이 지나면 아파트 청약 우선권을 준다. 청약부금은 매월 5만-50만원 범위에서 1만원 단위로 일정액을 적립한 뒤 가입기간 2년, 적립금 300만원(서울 기준)을 넘으면 전용면적 25.7평 이하 아파트 청약때 우선권을 준다.
청약예금과 부금은 1가구 1주택만 허용했지만 12월께부터는 성인 1인1통장이 허용돼 1가구 다통장시대가 열리게 된다. 청약통장은 1, 2순위가 미달됐을 경우 가입한지 얼마되지 않는 3순위자도 청약이 가능하다. 또 청약저축을 청약예금으로 바꿀 수 있고 청약예금도 18평 초과-25.7평 이하 규모의 국민주택 청약이 가능해 청약전략을 잘 세우는 것이 당첨에 유리하다.
■ 분양일정확인과 모델하우스 방문
서울지역에서 분양되는 아파트는 동시분양형태를 취하며 매달 말에 공고하고 다음달 초순에 주택은행에서 일괄접수한다. 동시분양에 청약하려면 매달말 서울시, 주택은행 및 주택건설업체를 통해 분양지역 및 청약일정을 확인하는 것이 좋다. 신규 분양하는 아파트의 경우 최초 입주자모집 공고일이 청약조건에 중요한 분기점이므로 이날 전에 청약통장의 체크 및 변경이 필요하다.
청약접수전에는 청약하고자 하는 주택의 모델하우스 뿐만 아니라 현장을 꼭 방문해 주변환경 교통 생활편익시설 향후 발전가능성 인근지역의 아파트 시세 등을 파악해야 한다. 모델하우스는 실제 현장과 멀리 떨어진 지점에 설치돼 반드시 현장으로 가서 확인해야 한다. 모델하우스에는 고급 자재를 사용하지만 실제 입주를 해보면 이보다 못한 경우가 적지않아 주의할 필요가 있다.
■ 청약 및 계약
청약 1,2순위는 주택은행 본지점에서 청약통장 가입 순서대로 신청하고 3순위는 주택업체의 모델하우스에서 직접 청약하면 된다. 당첨자는 입주자 모집공고 때 언제 어떻게 발표하겠다는 내용이 포함돼 있으므로 이를 확인해둬야 한다. 예비당첨자는 당첨자 발표와 동시에 선정된다. 주의할 점은 최근 용인 등에서는 1, 2 순위에서는 미달이 되는데도 3순위 청약이 과열되는 경우가 있다. 이는「떳다방」들의 농간일 경우가 많기 때문에 부화뇌동하면 손해를 볼 수 있다.
계약서는 표준약관 내용이나 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 내용이 모두 담겨있지만 회사마다 조금씩 차이가 있다. 우선 입주일을 확인해야 한다. 현재 살고 있는 집에서 이주할 시점을 결정하는 기준이 되기 때문이다.
납부 분양금은 계약금 중도금 잔금으로 나눠 낸다. 통상 계약금은 분양대금의 20%로 계약 체결시 낸다. 중도금은 분양가의 60%를 4∼6차례에 걸쳐 분납하고 잔금은 20%를 내면 된다. 그러나 12월 이후에는 입주자들이 잔금을 다소 빨리내게 되는 부담이 생겼다. 중도금의 경우 정해진 날짜보다 미리 냈다가 시공사가 부도나면 분양보증 대상에서 제외되는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 납부영수증은 반드시 입주때까지 보관하여 문제가 발생할 경우 대항력을 갖출 수 있도록 해야 한다.
■ 입주와 사전점검
분양계약후 일반적으로 2년6개월에서 3년 정도가 지나면 입주가 시작되며 사전점검→잔금납부→입주증발급→관리계약체결→입주의 순서대로 이뤄진다. 사전점검은 입주예정자가 집을 입주전에 둘러보고 하자가 있는 곳을 시공사에 보수해줄 것을 요구하는 입주 준비 작업 과정이다. 이 때 입주예정자는 전기설비를 비롯해 엘리베이터 전화인터폰 가스 급수 홈오토메이션 등의 이상 유무를 확인해야 한다. 벽지 등 인테리어도 옵션에 맞게 시공됐는지 따져봐야 한다. 또 이때 쯤 베란다 새시시공업체를 선정, 입주전까지는 공사를 마치도록 해야 한다.
건설교통부는 최근 「개정 공동주택 감리관련제도」를 확정, 도배를 비롯, 도장 조경 부대시설 가구 유리 타일 돌 주방용구 위생가구 잡공사 등을 입주자들이 사전점검하는 항목으로 정해놓았다.
잔금을 내고 업체가 지정한 은행에 종합토지세를 납부한 후 영수증과 분양계약서 계약자의 주민등록증 등을 건설업체에 제출하면 입주증이 나온다. 관리계약을 하고 관리사무소에 선수관리비를 낸 후 아파트열쇠를 받는다. 전세를 살고있을 경우 전세금을 제대로 받지 못하면 공중에 뜨는 경우가 있다. 따라서 여유를 두고 이사일을 정해야 한다.
시공이 잘못돼 균열 처짐 비틀림 누수 누출 등이 생겨 건물이나 시설물이 제기능을 하지 못하면 보수를 요구할 수 있다. 입주 초기에 하자가 발견되면 시공업체에 보수를 요청하면 된다. 하자보수 의무기간은 보통시설물이 1∼3년, 보 바닥 지붕은 5년, 기둥 과 내력벽은 10년이다.
■ 부대비용
아파트를 비롯한 부동산을 취득할 때는 각종 부대 비용이 든다. 세금으로는 취득세와 농어촌특별세(농특세), 등록세, 교육세 등이 있고 법무사 수수료 등이 추가로 소요된다.
분양 면적이 23평이고 분양가가 9,500만원이면 내야할 세금 액수가 500만원이 넘는다. 또 전문이사업체에 의뢰할 경우 적지 않은 돈이 들어가고 인테리어에 욕심이 있다면 500-1,000만원정도의 추가비용이 필요하다. 따라서 1억원 정도의 아파트를 분양받는다 하더라도 실제 추가비용은 1,000만원이상이 필요하니 미리 준비해둬야 한다.
조재우기자
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