부동산 법원경매가 대중화추세를 보이고 있다. 경기가 살아나면서 내집마련이나 재테크를 위한 일반인들의 발길이 잦아지고 있는 것. 경매 특성상 일반 매매가보다 가격이 싼 데다 노하우를 쌓을수록 경매의 매력에 빠져들기 때문이다.하지만 요즘 인기종목인 아파트는 경쟁률이 치열하고 낙찰가율(감정가대비 낙찰가율)도 거의 100%에 육박하는 데다 강남등 인기지역의 경우는 시세가격과도 큰 차이를 보이지 않는 경우가 많다. 하지만 다세대주택이나 단독주택은 사정이 다르다. 비인기지역 아파트도 세심한 관심을 기울이면 의외의 물건을 만날 수도 있다.
◆경매 동향 지난달 서울과 수도권지역의 법원경매 낙찰가율은 아파트의 경우 82.5%. 지난해 9월 낙찰가율 68.6%에 비하면 엄청나게 오른 것이다. 입찰경쟁률도 서울 강남과 양천구 목동 등 인기지역의 경우 최고 50대1까지 치솟기도 했다. 향후 아파트가격이 현 시세보다 오를 것이라는 기대심리로 우선 물건을 확보하고 보자는 투자자가 많기 때문이다. 최근에는 일반 부동산업자들도 가세, 감정가를 무시한 시세 경매에 뛰어들면서 과열양상까지 보이고 있다. 하지만 연립이나 다세대주택의 낙찰가율은 59.8%, 단독주택은 62.1%로 비교적 낮고 경쟁률도 10대1을 넘는 경우가 드물다. 이같은 낙찰가율은 경매붐이 일었던 IMF이전, 즉 97년1월 당시의 아파트 93%, 연립·다세대 73%, 단독주택 77.6%와 비교해도 상대적으로 낮은 편이어서 아직 경매 이점이 충분한 것이다.
◆투자전략 환금성 등 투자가치가 다소 떨어지더라도 시세와 가격차이가 큰 비인기종목을 노리면 의외의 성과를 얻을 수 있다. 연립이나 빌라를 고를 경우 정비가 잘 된 단지를 선택해야 하고 새 집일수록 좋고 주차공간과 대지지분 등이 넓어야 한다. 연립과 다세대는 평형대비 실평수 편차가 큰 데다 빌라는 내장재에 따라 시세차이가 많으므로 꼼꼼히 따져봐야 한다. 현장조사를 통해 감정가가 시세보다 얼마나 싼 지를 점검하는 것은 필수. 단독주택의 경우 재건축용 구옥으로는 50~80평 선에서 도로를 끼고 있으면 좋고, 실주거용으로는 주거환경이 쾌적한 단독주택 밀집지역을 골라야 한다. 아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상 대단지에 다른 단지와 인접해 있는 것을 눈여겨봐야 한다.
◆시장현황 서울 강남구와 서초구 용산구를 관할하는 서울지법 본원의 경우 지난달 아파트 경매 낙찰가율은 90.4%, 송파·광진구의 동부지원은 94.6% 등이었다. 명도소송비와 경매컨설팅 비용 등을 감안하면 시세와 큰 차이가 없는 금액. 하지만 은평구와 서대문구 관할 서부지원과 영등포구 강서구의 남부지원 아파트 낙찰가율은 각각 79.1%와 83.5%로 상대적으로 낮은 편이다. 다세대주택의 경우 서울지역 18~20평형 낙찰가는 약 4,000만~5,000만원 선으로 전세 보증금 수준으로도 내집을 마련할 기회가 많은 편이다.
◆경매절차및 유의점 입찰 당일 입찰가의 10%(재경매물건 20%)를 납부해야 한다. 또 35일 뒤 잔금을 납입해야 한다. 경매를 포기하면 입찰보증금이 법원에 귀속되기 때문에 구체적인 자금마련 계획없이 무턱대고 덤벼들었다가는 낭패를 보는 수도 있다. 세입자 등 이해관계자가 항고(이의신청)를 할 경우 최소 2~6개월정도 걸리므로 입주가 늦어지기도 한다. 또 컨설팅비용이나 명도비용 등 소유권이전에 드는 비용이 낙찰가의 6.5%가량에 이른다는 점도 응찰시 감안해야 한다. 직접 응찰할 경우 등기부등본 열람과 현장조사를 통한 권리관계 확인은 필수적으로 거쳐야 할 사항. 경매는 특히 복잡한 권리관계로 골치를 앓기쉬우므로 전문 컨설팅업체에 수수료(감정가의 1~1.5%)를 주고 대행을 의뢰할 수도 있다. 이 경우 하자발생에 따른 책임을 지겠다는 계약서를 받아둬야 한다.
최윤필기자
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