법원경매는 워낙 복잡하고 변수가 많아 섣부른 지식을 믿고 덤볐다가 낭패를 당하는 경우도 많다. 따라서 경매에 직접 참여하기 전에 여러차례 법원경매 현장을 들러보고 사례별로 분석하는 간접경험이 큰 도움이 된다. 또 경매전문업체의 도움을 받는 것도 낫다. 업체들은 낙찰가의 1~1.5% 수수료를 받고 경매부동산 물건 소개에서부터 입주까지 일체의 권리관계 등 업무를 맡아주기도 한다. 하지만 컨설팅업체의 도움을 받더라도 경매 당사자가 반드시 알아둬야 할 기초적인 사항도 있다.△감정평가액을 믿지마라= 금융기관이 의뢰한 경매는 한국감정원이 평가액을 산정하므로 공신력이 있지만 보험사 등 제2금융권의 경매물건은 사설감정원이 평가액을 산정한다. 직접 현장에 나가 시세와 평가액 차이를 확인해야 한다.
△선순위세입자가 있는 물건은 신중히= 낙찰자의 추가부담이 생길 수도 있고 경매 이의신청 등으로 입주및 소유권이전 시기가 늦춰질 수도 잇다.
△선순위저당액이 적으면 조심하라= 경매가 끝난 뒤에라도 채무를 변제하면 경매가 취하된다. 최근 은행금리가 낮아지면서 경매 이후에도 채무를 변제, 저당권을 해소해 경매 자체가 무효화하는 경우가 약 10%가량에 이르고 있다.
△법정지상권이 있는 물건을 피하라= 시공업체 등이 밀린 공사비용을 받기 위해 등기필 전에 지상권을 설정하는 경우가 많다. 또 건물과 토지 소유자가 다를 수도 있다. 건축물 관리대장과 토지대장을 비교해야 한다.
△형질변경이 가능한 지 따져봐야= 임야 등 토지는 형질변경을 통해 주택을 건립할 수 있는 지 관할관청에 우선적으로 확인해야 한다. 브로커 등의 말만 믿어서는 안된다.
△낙찰후 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리가 있다= 선순위지상권이나 예고등기 가처분 가등기 등은 소멸되지 않는다. 가급적 입찰을 피하는 게 좋다.
△전답·임야는 지번을 확인하라= 지적도상 도로표시와 실제 도로를 확인하고 가건물 등이 있는지 권리관계는 어떤지를 살펴봐야 한다.
△즉시입주 욕심을 버려라= 잔금 지불전에는 이해관계인의 항고가능성이, 이후에는 명도절차가 남아 있다. 세입자와 분쟁소지가 있을 경우 인도명령과 명도소송이란 강제집행 절차를 밟아야 한다. 통상 2~5개월이 걸린다.
/최윤필기자
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