서울시가 최근 저밀도 아파트 5개지구 43개 단지의 기본개발계획을 공고함에 따라 각 지구별로 재건축 추진이 본격화하기 시작했다. 시는 도시형 주택공급이란 기본 취지 외에도 침체된 건설경기의 활성화와 고용창출 등 각종 부수효과를 기대하고 있다. 서울시의 저밀도지구 재건축에 대해 알아본다.■대상지구
사업진행이 가장 빠른 잠실지구는 올해 말부터 주민이주작업이 시작돼 2001년부터는 일반분양에 들어가는 단지도 나올 전망이다. 완공목표를 2004년으로 잡고 있다. 반포지구(사진)는 주공1단지가 시공사를 이미 선정한 상태지만, 기타지역 대형평형 아파트 주민들은 사업성이 없다는 판단에 따라 논의자체를 미루고 있다. 청담·도곡지구는 영동 2·3단지, 영동차관, 도곡주공 1·2단지, 개나리아파트단지 등이 시공사를 선정하며 개건축추진에 가속도가 붙은 상태다. 개나리 3차의 경우 2002년말 입주를 목표로 하고 있지만 소형평형 의무화에 반발이 상당한 편. 5개지구중 규모가 가장 작은 암사·명일지구는 2005년 입주를 예정하고 있으나 기존 가구수와 세입자 수가 많아 주민동의를 거쳐야 하는 부분이 공사진행의 관건이다. 진척도가 다소 느린 화곡지구는 13개 아파트와 연립주택단지를 3개 구역으로 나눠 진행할 예정이다.
■공사규정
전체 379만3,000㎡에 이르는 5개지구는 모두 전용면적 18평이하의 소형평형을 의무적으로 30%이상 지어야 한다. 건물층수는 스카이라인과 건물의 입면적 등을 검토해 지역별 특성에 따라 정해지며, 용적률은 최대 285%까지 높일 수 있다. 또 공원과 별도로 전체 대지의 30%를 조경면적으로 확보해야 하며, 단지내 상가도 5층이하로 규제될 전망. 주차장은 가급적 지하에 설치하고 도로변에 폭 10㎙의 공간을 확보해 방음벽 등을 세워야 한다.
■완공이후
잠실지구는 주변에 20평형대가 드물어 소형아파트 위주의 새단지라도 수요가 적지않을 것으로 보여진다. 재건축단지 인근에 잠실롯데월드와 잠실운동장 등이 위치하고 있어 생활여건도 좋은 편. 1,000가구이상 대단지에 한강이 보이고 지하철역이 가까운 반포지구의 반포주공 1·3단지는 사업성이 높은 것으로 평가받고 있다. 특히 3단지는 향후 추가부담금이 가장 적을 것으로 예상된다. 노른자위로 꼽히는 청담·도곡지구는 지하철 3호선이 통과하고 인근에 고급 대형아파트들이 속속 들어서고 있어 신흥 고급주택가로 부상할 가능성이 있다. 시세자체가 비싸 차익을 기대하기 어려운게 흠. 암사·명일지구는 고덕대로 북측에 초등학교가 신설되고 남측에는 공원이, 중간부분에 공용상가가 들어선다. 주변저층지역과의 조화를 통해 중·저층아파트가 대부분이다. 강서로와 우장산사이의 화곡지구는 녹지공간이 풍부하고 지하철 5호선개통으로 교통여건도 상대적으로 개선됐다. 공항고도 제한에 걸려 층수제한을 받게된다.
■문제점 소형평형 의무화규정에 주민들이 크게 반발하고 있다. 이들은 규정대로 완공될 경우 7%가량의 주민들은 기존 아파트보다 적은 평형을 배정받게 된다고 주장하고 있다. 건설회사측도 소형평형에 의한 미분양사태가 곳곳에서 제기될 것을 우려, 채산성을 걱정하는 형편이다.
재건축에 따른 주민 이주도 난항이 예상된다. 대부분 올해말~2000년 상반기로 이주 시기가 집중되고 있는데다 5개지구 5만여가구가 모두 강남지역에 위치하고 있어 벌써부터 아파트 전세값이 뛰고 있다. 또 63만톤의 건설폐기물과 400만톤 분량의 토사 처리도 문제지만, 막대한 폐기물을 운송하는 과정에서 발생하는 분진 등에 대한 대책이 미비한 실정이다. 대규모 공사가 동시다발적로 진행될 경우 관리감도 기능의 저하에 따른 부실공사도 우려되고 있다.
/염영남기자 liberty@hk.co.kr
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