사업가 K씨는 올해 초 경매를 통해 구입한 서울 서초구 서초동 지하1층, 지상3층짜리 원룸형 다가구주택으로 임대사업을 벌여 짭짤한 수익을 올리고 있다.대지 115평에 건평 210평인 원룸 28가구. 법원 감정가는 9억9,000여만원이었지만 4차례 유찰끝에 16대1의 경쟁률을 뚫고 5억5,700여만원에 낙찰받았다. K씨가 들인 비용은 리모델링(3,000만원) 등 총 6억4,000여만원. 교대역 인근 역세권이어서 임대 수요자도 쉽게 구할 수 있었다. K씨는 보증금 5억원에 월세 960만원의 수입을 얻어 실투자금액 1억4,000만원으로 은행 월이자(90만원선)의 무려 10배이상 수익을 얻고 있는 셈이다.
저금리시대에 전세 오름세가 이어지면서 주택 임대사업 인기가 꺾일 줄 모르고 있다. 임대사업자로 등록할 경우 각종 세제혜택도 있어 일석이조의 효과를 얻을 수 있기 때문. 더구나 1개월여 뒤면 본격적인 이사철. 투자 회수가 빠르다는 점도 투자자에게는 큰 매력이 아닐 수 없다.
투자 적지·유망 매물 주택 임대사업의 핵심은 입지. 임대수요가 많아야 하기 때문. 지하철과 가까워야 하고 인근에 공단이나 대학이 있으면 금상첨화. 매매가 대비 전세가 비율을 따져보는 것도 중요하고 팔기 쉬운지(환금성), 매매차익(장래성)은 얼마나 되는지도 살펴야 한다. 아파트의 경우 20평형대 이하 대단지가 여러모로 좋다. 95년이후 지어진 전용면적 25.7평이하 아파트면 5년뒤 되팔아도 양도소득세가 면제되고 임대사업자로 등록하면 각종 세제혜택도 얻게 된다. 주택공사의 미분양아파트를 사들일 수도 있다. 주공은 최근들어 계약금 비율을 10%대로 낮추고 중도금 납부 편의도 봐주고 있다.
먼저 임대사업자 등록해야 최소 5가구를 임대용으로 보유해야 시·군·구청에 임대사업자 등록신청을 할 수 있다. 임대개시 10일 전까지 계약기간이나 보증금 임대료 등을 주택과에 신고하고 관할 세무서에 임대사업자 등록을 신청하면 된다. 전용 18평이하 신규·미분양 공동주택을 사들여 임대할 경우 취득세나 등록·교육세가 면제된다. 또 공동주택을 같은 단지안에 5가구 이상 임대하면 재산세가 50% 감면되고 종토세도 0.3%세율로 분리과세된다. 신규취득시 잔금 납부후 30일 전에 세감면 신청을, 다시 2개월내에 소유권이전등기를 해야한다. 하지만 오피스텔은 임대주택사업 대상이 아니며 다가구는 가구별 분리등기를 해야 혜택을 얻을 수 있다.
다가구는 다세대로 5월 건축법 개정으로 다가구주택의 구분등기가 허용됐다. 다세대주택으로 용도변경이 가능해져 한 가구씩 쪼개 팔거나 임대할 수 있게 된 것. 하지만 조건이 있다. 우선 벽체 두께가 방화벽기준인 19㎝이상이어야 한다. 주차장기준은 다가구수준(39평당 1대)으로 완화해 별 문제가 없다. 하지만 토공이나 주공, 지자체 등이 공급한 단독주택용지의 다가구는 용도변경이 불가능하다. 임대방식은 월세(관행상 2부)가 전세보다 수익률이 좋다. 부동산업체인 리얼티코리아 송영민부사장은 『임대주택사업은 최소 5년간 돈을 묶어둬야 하기 때문에 돈을 빌려 투자하는 것은 위험부담이 있다』며 『여유자금으로 투자하되 경매를 활용하는 것이 좋다』고 조언했다.
최윤필기자
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