투자의 승부처는 타이밍이다. 부동산투자, 특히 변수가 많은 재건축아파트의 경우는 더욱 그렇다.잠실, 반포, 청담·도곡, 화곡, 암사·명일지구 등 서울시의 5개 저밀도지구 아파트단지(1,176동·5만13가구) 재건축사업이 급물살을 타고 있다. 지역과 단지에 따라 진도(進度)의 차이는 있지만 대부분 하반기께 이주및 착공이 시작될 것으로 보인다. 재건축아파트 단기투자는 재건축추진위원회가 구성된 직후부터 조합설립인가 직전에 투자해서, 시공자가 선정되거나 이주및 철거가 시작되기 전에 파는 것이 정석(定石). 이에 따르면 이미 시공사가 선정된 곳은 큰 투자이익을 기대하기 힘든 셈이다. 하지만 조합창립 단계에 있거나 시공사를 아직 정하지 않은 단지들을 주목하는 것은 여전히 유효하다. 반포 주공3단지나 개포1단지 등 시공사가 정해지지 않은 곳이 주목받는 이유다.
또 시공사를 정한 아파트도 대부분 교통의 요지에 있거나 주거환경이 뛰어난 지역이어서 단기투자가 아닌 장기투자, 혹은 주거목적으로도 눈여겨 살펴 볼 필요가 있다는 게 부동산 전문가들의 조언. 실제로 이들 중 상당수는 주변 아파트와의 시세차익을 보더라도 투자가치가 높은 편이다.
지난달 사업승인을 받은 뒤 가격이 급격히 오른 강남구 서초동 극동아파트의 경우 뛰어난 입지조건과 주변환경 때문에 시공사(삼성물산)가 선정돼 내달말 이주를 앞두고 있지만 여전히 주목받고 있다. 이주비는 무이자 6,500만원(유이자 1,000만~2,500만원). 모두 1,289가구에 33, 37, 44평형 등 중대형 평수로 설계됐다. 현 시세는 16평형이 1억7,500만원선으로 조합원이 33평형 아파트를 분양받으려면 약 9,500만원을 추가로 부담해야 한다. 하지만 인근의 재건축 동일평형 아파트의 분양권시세가 3억원 안팎이고, 꾸준히 오르는 추세인 점을 감안하면 시세차익을 얻을 수 있다는 설명이다.
현대산업개발이 시공을 맡은 신정동의 신세계아파트도 투자가치가 있는 아파트로 꼽힌다. 목동신시가지와 맞닿아 있는데다 지하철5호선 오목교역에 가깝다. 내달초 이주를 시작해 11월께 일반에 분양될 예정이다. 시세는 18평형이 1억6,000만원, 20평형이 1억8,000만원선이다. 추가 예상건축비는 약 1억원선. 하지만 주변 현대아파트 42평형이 3억2,000만원선에 거래되고 있다.
우장산자락에 둘러싸인 강서구 화곡동의 주공시범단지도 교통과 주거환경이 나은 편. 13평형 대지지분이 36.35평. 대우가 시공을 맡아 2,292가구가 지어지는데 용적률(214%)을 낮춰 자연친화형으로 짓는다. 이밖에 영등포구 영등포동의 크로바아파트나 당산동의 시범 외기노조아파트, LG건설과 현대 양사가 컨소시엄으로 참여한 잠실3단지와 주말께 시공사를 선정하는 4단지 등도 주목받고 있다.
하지만 재건축아파트의 경우 조합원의 자격이나 소유권에 대한 권리분석, 건축비나 분양가 변동요인이 있는지 등을 꼼꼼히 살펴야 하며 반드시 현장에 들러 주변 여건을 확인해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 특히 용적률을 높이거나 도로확보 등을 위해 시·공유지를 매입해야 한다면 투자부담은 더욱 커지므로 꼼꼼히 따져봐야 한다.
최윤필기자
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