[그린벨트] 투자전략

『그린벨트에 투자 좀 해볼까』정부의 그린벨트(개발제한구역) 조정안 발표가 이달 말로 다가오면서 투자자들의 관심이 커지는 분위기다. 하지만 그린벨트 해제를 둘러싸고 고려해야할 변수가 많아 전문가들 조차 선뜻 나서서 설명하기를 꺼린다. 조정안이 발표되더라도 세부적인 조정작업은 연말까지 이어진다. 이런 상황에서 정부 발표만 믿고 무턱대고 그린벨트 투자에 나서면 큰 손실을 볼 수도 있다. 현 시점에서 가장 좋은 투자전략은 정부가 내놓은 해제기준과 범위, 추진과정과 절차를 꼼꼼히 살펴 틈새를 읽는 것이다.

어느지역이 해제되나 전주권 청주권 진주권 제주권 춘천권 여수권 통영권의 전면해제가 유력하지만 해제폭이 다소 넓어질 가능성도 있다. 규모는 다소간 달라질 수 있지만 1,000명 이상이 거주하는 집단취락지는 주거지역으로 전환될 것이 분명하다. 따라서 해제후 집이나 상가를 지을 수 있는 집단취락지를 주목해볼만하다. 주건여건이 좋은 상당지역은 이미 값이 많이 오른 상태지만 아직도 관심을 기울인 지역이 적지 않다는 게 부동산 전문가들의 조언이다.

땅값 동향은 가장 주목을 받고있는 지역은 서울 은평구 진관내·외동. 이미 집단취락지가 형성돼 있고 서울 도심과 가까운데다 교통도 편리한 때문. 지난해 말 그린벨트 해제방침 발표이후 대지는 평당 250만~300만원, 논밭은 50만~80만원으로 평당 20~30만원 정도 오른 상태. 강남권에서 가까운 강동구 하일동지역도 해제 가능성이 높아 투자자들의 관심이 커지고 있다.

부분해제에 대한 기대감으로 경기 하남과 구리시는 최근 들어 호가가 20%정도 오른 곳도 있다. 부산은 강서구 대저동 일대와 기장군 일광지역이 해제가 유력한 것으로 알려지면서 대지가격이 꿈틀거리고있다. 건국컨설팅 김민승(金勝萬) 이사는『연초에는 거래가 활발한 편이었으나 지금은 관망세로 돌아서 거래가 거의 중단됐다』고 말했다.

토지주변의 환경을 잘살펴라 토지 위치와 모양, 환경 등을 잘 살피면 어느정도 용도지역 예측을 할 수 있다. 풍치가 수려한 지역은 보전녹지나 공원으로, 풍치가 좋더라도 자투리 땅이면 공원지역이 될 가능성이 있다. 그러나 풍치가 좋지않고 개발을 하더라도 주변환경에 큰 영향을 미치지 않을 정도라면 주거지역이나 자연녹지가 될 가능성이 높다. 따라서 반드시 현장을 방문, 입지를 철저히 살펴봐야 한다. 도로와 가깝고 지형이 평탄한 곳은 개방가능성이 많지만 도로와 인접해있더라도 인가와 멀리 떨어져 있으면 상대적으로 개발이 어렵다는 점을 유의해야 한다.

챙길 변수가 많다 그린벨트에서 해제되는 지역이라고 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 지목이 대지가 아닌 논밭과 임야인 경우 형질변경 절차를 거쳐야 한다. 따라서 매입에 앞서 지자체 건축과에 형질변경이 가능한 지를 알아봐야 한다. 도시계획 과정에는 늘 돌발변수가 작용한다는 점도 염두에 둬야 한다. 용도지역 경계선을 어떻게 긋느냐에 따라서 주민들의 이해관계가 심하게 엇갈리기 때문. 이렇게 되면 재산권행사에 수년이 걸릴 수도 있다.

그린벨트 해제와 함께 자연녹지가 되면 단독주택이나 연립주택을 지을 수 있지만 보전이 필요할 경우 보전녹지 공원 생산녹지 등으로 다시 묶일 수 있다. 그렇다고 건축행위가 완전히 제한되는 것은 아니며 용적률이나 건폐율의 제한을 받을뿐이다. 보전녹지에 집을 지으려면 건폐율 20%, 용적률 80%, 생산녹지는 건폐율 20%, 용적률 100%를 지켜야한다. 또한 어떤 경우라도 집을 지으려면 폭4㎙이상의 도로에 2㎙이상 인접해야한다.

/조재우기자 josus62@hk.co.kr