[전세금 지키기] 확정일자. 설정등기로 전세 '안심'
1999/02/09(화) 17:16
이사시즌때마다 전세분쟁에 휘말리는 경우가 적지않다. 내집없는 설움중 하나다. 특히 국제통화기금(IMF) 한파로 부도나 실직, 개인파산등 집주인의 재산상태에 급작스런 변화가 생기는 경우가 빈번해지면서 전세금을 안전하게 지키는 데 각별한 주의가 요구되고 있다.
▲전세계약, 첫 단추가 중요하다
등기부등본을 떼보는 것은 필수다. 전세들어갈 집에 압류 가압류 가처분등 하자가 있는지 살펴봐야 한다. 계약당사자가 등기부상의 소유주인지 맞춰봐야 한다. 실소유주가 아닌 사람과 계약서를 작성하려면 위임장이 필요하다. 계약서 작성때는 잔금을 내기전에 또 다른 권리관계를 설정할 경우 책임관계와 고장난 시설을 임대인의 비용으로 수리해주는 문제등 크고 작은 합의사항을 명확하게 기재해둬야 분쟁을 막을수있다.
▲ 확정일자는 전세계약의 안전벨트
확정일자를 받아놓으면 경매나 공매가 이루어질 경우 우선 변제권이 주어진다. 확정일자에 대한 확인은 임대차계약서를 작성하고 전입신고를 한 다음 동사무소에 가서 받는다. 집주인의 동의없이도 혼자 청구할수 있고 본인이 아니어도 600원의 인지대만 내면 누구나 받을수 있다.
확정일자보다 더 효과가 큰 것이 전세권 설정등기. 전세보증금을 돌려받지 못할때 세입자가 직접 나서 집을 경매에 부칠수 있고 집주인의 동의없이 다시 전세를 놓아 보증금을 확보할수 있다. 집주인의 동의가 필요하다.
▲ 계약기간중 집주인이 임대보증금을 올려달라고 할때
계약기간이 1년이 넘은 경우에 한해서 5%까지만 인상해줄수 있다. 현행 임대차보호법은 「임대차기간이 1년 지난후 경제사정의 변동등이 있을 경우 남은 기간에 관계없이 인상을 요구할수 있다」고 명시하고 있다. 이때 인상액의 범위는 5%를 넘어서는 안된다. 집주인이 5% 이상을 달라고 고집할때는 법원에 5%에 해당하는 돈을 공탁금으로 맡기면 별다른 걱정없이 계속 살수 있다. 반대로 전세값이 떨어졌을때 세입자에게는 감액청구권이 주어진다. 감액청구권은 1년의 경과규정이나 감액한도가 따로 명시돼 있지 않다.
▲ 집주인이 전세보증금을 주지않을때
3월부터는 소액심판제도를 이용해볼만하다. 소액심판제도란 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 한번에 판결을 내리는 제도. 빠르고 효과적인 대신 소액한도(보증금)가 2,000만원으로 묶여있어 임대차분쟁 해결에 실질적인 도움은 주지 못했다. 그러나 3월부터 개정임대차보호법에 따라 금액에 관계없이 모든 전세분쟁에 소액심판제도를 적용할수 있게 됐다. 이 제도를 이용하려면 해당 법원 민사과에 비치된 소장에 원고(세입자)와 피고(집주인)의 주소, 소송을 제기하는 이유등을 밝혀 임대차계약서사본과 함께 제출하면 2주일에서 1개월 사이에 원고와 피고에게 재판일이 통보된다. 재판은 보통 2~3개월후에 열린다.
여유돈이 있다면 법원에 임차권등기를 하고 일단 집을 비우고 이사를 해도 상관이 없다. 3월부터 실시되는 개정임대차보호법에 따라 임차권등기를 해놓으면 이사를 해도 종전의 대항력과 우선 변제권이 그대로 인정돼 얼마든지 돈을 받아낼수 있다. 여유돈이 없다면 세들어 살고 있는 집에 그대로 살면서 최후의 수단으로 전셋집을 법원에 경매신청할 수도 있다. 개정임대차보호법은 임차인이 경매를 신청할 경우 집을 비워주지 않아도 되도록 했다.
김병주기자 bjkim@hankookilbo.co.kr
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