[부동산특집] 집마련 자금사정 맞춰 전략짜라

[부동산특집] 집마련 자금사정 맞춰 전략짜라

1999/01/24(일) 17:44

「내집마련 어떤 방법이 유리할까」 요즘 내집마련을 꿈꾸는 실수요자들이 안고있는 고민중의 하나다. 「청약통장」 하나에 기대를 걸던 시절은 지났다. 분양권전매에서부터 미분양아파트 신규아파트 급매물 경매등에 이르기까지 부동산경기 침체와 이에따른 각종 활성화대책으로 주택구입방법이 여러 갈래길로 나눠졌다. 자기 몸에 맞는 꼼꼼한 내집마련전략이 필요하다. 구입방법에 따라 입주시기나 아파트선택의 범위를 비롯해 금융조건과 세제혜택등 구입조건과 투자가치등에서 적지않은 차이가 나기 때문이다.

먼저 자금사정을 고려해야한다. 신규 분양아파트나 미분양아파트의 경우 집값의 10~20%만 들고 있어도 계약이 가능해 초기 자금부담이 비교적 적은 편이다. 정부가 실시하는 중도금대출(연리11%) 혜택도 받을수 있다.

3월1일부터 전매제한이 완전 폐지되는 분양권은 어느 정도 자금동원능력이 갖춰진 경우에 가능하다. 거래가 활발하고 투자가치도 높은 6개월~1년후 입주예정 아파트의 경우 계약금은 물론 2~3회 정도의 중도금을 물어야 한다. 집값의 절반정도는 쥐고 있어야 한다는 계산이다. 다행히 신규아파트처럼 중도금대출이 가능해 자금부담은 다소 덜수 있다. 이에비해 급매물이나 경매의 경우 1~2개월내에는 모든 주택대금을 다 치러야하므로 목돈부담이 크다.

세제혜택의 경우. 올해안으로 신규 분양이나 미분양아파트에 대한 분양계약을 맺어두면 입주후 1년이 지나서 집을 팔때 양도소득세를 물지 않는다. 급매물이나 경매등 기존주택을 구할때도 마찬가지. 그러나 분양권 전매를 통해 집을 구입할때는 이같은 면세혜택을 받을수가 없다.

취득가액의 2%, 3%씩 내게 돼 있는 취득·등록세의 경우도 신규 분양이나 미분양아파트는 25%의 감면혜택(6월30일까지 한시감면)을 받지만 분양권이나 급매물 경매등은 감면대상에서 제외된다.

입주가 가능한 시기도 염두에 둬야한다. 신규 분양아파트의 경우 입주때까지 2~3년을 기다린다. 이에 비해 분양권이나 미분양아파트는 어떤 아파트를 고르냐에 따라 마음대로 입주시기를 조절할수 있다. 급매물은 계약후 잔금을 치를때까지 1~2개월, 경매는 법원의 정리절차와 세입자의 항고기간등을 거쳐 보통 3~6개월 걸린다는 것을 감안, 이사일정을 맞춰야 한다.

내집마련 방법에 따라 아파트선택의 폭과 질도 차별을 보인다. 요즘 나오는 아파트는 기존 아파트와 확연히 다른 모습이다. 부부공간을 중시하고 생활의 편의성과 쾌적성을 찾는 현대인의 라이프스타일을 최대한 반영하는 추세다. 신규 분양이나 미분양 및 분양권 아파트에 수요가 몰리는 것도 새아파트에 대한 매력때문이다. 특히 분양권이나 미분양 아파트는 추첨에 의해 결정하는 신규아파트와는 달리 마음에 맞는 동호수를 고를수 있다는 것이 장점이다.

투자가치를 빼놓을수 없다. 신규 분양아파트는 2~3년후 입주할때 부동산경기활성화에 따른 집값상승혜택을 가장 빨리 누릴수 있다는 것이 투자매리트다. 역세권이나 주변 생활여건이 좋은 아파트들은 투자가치를 기대해볼만하다.

집값이 안정국면에 들어가면서 급매물에 대한 매리트는 상대적으로 많이 줄어들었다. 대신 땡처리시장인 경매시장이 부각되고 있다. 그러나 최근 경매시장 과열열기로 낙찰가율의 90% 이상 웃도는 기현상이 벌어지면서 피해도 속출, 투자에 주의가 요구된다.

김병주기자 bjkim@hankookilbo.co.kr

(C) COPYRIGHT 1998 THE HANKOOKILBO -

KOREALINK