[부동산투자] 다양한 간접투자 새바람 분다

[부동산투자] 다양한 간접투자 새바람 분다

1999/01/17(일) 18:25

부동산투자 방식에 일대 변화가 일고 있다. 소액투자자들이 펀드를 결성, 부동산투자로 일정한 수익을 올리면 이를 되돌려받는 「부동산펀드」가 등장하고 있고 땅값이 오른만큼 더 많은 이자를 받는 땅값연동형 신종채권도 선보였다. 이와함께 집값의 일부만 내고 나머지 돈은 20~30년동안 나눠서 내는 주택할부구입제도가 새로운 내집마련 방법으로 본격화할 전망이다. 이에따라 주식시장의 「개미군단」처럼 소액자본으로 다양한 종류의 부동산에 직·간접으로 투자할수 있는 길이 열리게 됐다.

한국토지신탁이 올해 도입을 추진하고 있는 「부동산투자신탁(REIT)」은 일종의 「뮤추얼펀드」. 일반인으로부터 소액자금을 모아 부동산에 투자한 다음 수익이 생기면 이를 배당형식으로 되돌려주는 방식으로 선진국에서 가장 인기있는 부동산금융상품중 하나다. 토지신탁은 성업공사 공매물건이나 한국토지공사가 갖고 있는 기업토지등을 투자대상으로 구상하고 있다.

이들 「땡처리물건」을 시세보다 훨씬 싼 값에 매입, 단기간에 되팔거나 개발을 통해 부가가치를 높여 매각하면 높은 수익을 올릴 수 있다는 판단이다.

최근에는 몇몇 부동산컨설팅회사들이 뮤추얼펀드방식으로 소액투자자들을 모집, 온천이나 휴게소등 부동산개발에 나서고 있어 관심을 모으고 있다.

한국토지공사가 이달말 외환은행을 통해 판매하는 토지수익연계채권은 땅값상승에 따라 이자가 결정되는 10년만기 무기명채권으로 자산담보부채권(ABS)의 일종이다. 이 채권을 사두면 연 4%(표면금리)의 이자를 6개월마다 지급받고 3년후부터는 땅값상승에 따른 시세차익을 모두 추가이자형태로 돌려받을수 있다. 직접 땅을 사지않고도 간접투자를 통해 땅값상승의 혜택을 누릴수 있다는 것이 이 채권의 가장 큰 매력이다.

문제는 땅값이 얼마나 오르냐이다. 토지공사측은 국제통화기금(IMF)체제 이후 땅값이 바닥까지 떨어진만큼 투자가치는 충분하다고 설명한다. 특히 채권발행과 연계되는 토지가 분당 신도시등 역세권이나 대로변등 토지공사 보유의 우량토지인 점을 강조하고 있다. 토지공사는 5년후 땅값이 30% 오를 경우 연평균수익률이 8.9%, 50%인 경우는 12.4%로 올라간다는 계산서를 내놓고 있다.

토지공사는 땅값이 오르지 않을 경우에 대비, 5년후부터 채권을 중도상환, 투자금을 회수할수 있도록 하되 국채수익률 평균금리보다 1%포인트 낮은 수익률(6% 정도)을 보장해주는 「안전장치」도 마련했다.

6월쯤부터는 자동차를 구입하듯이 내집마련의 꿈을 할부로 이룰수 있는 시대가 시작된다. 주택저당채권(MBS)제도의 등장이다. 이 제도를 이용하면 금융기관에 집의 저당권을 넘겨주면서 집값의 70~80%까지 융자를 받을수 있다. 즉 집값의 20~30%만 내고 집장만을 한 다음 나머지 자금(융자금)은 20~30년동안 장기저리의 이자를 물면서 차곡차곡 갚아가게 된다.

MBS가 본격 활성화하면 전세입자들이 대거 내집마련에 나서 전세시장이 축소되는 등 주거문화에도 변화가 올 것으로 예상된다.

/김병주기자 bjkim@hankookilbo.co.kr

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