◎지가관리 등 사전대책없이 해제구역 성급한 발표땐/심각한 결과 초래할수도개발제한구역은 71년 처음 지정된 이래 끊임없는 민원의 야기와 토지소유자들의 원성의 대상이 되어왔다. 그럼에도 개발제한구역제도는 정부가 30년 가까이 그 골격을 유지해 온 유일한 도시정책이기도 하다. 그간 일부 경제학자들은 개발제한구역제도의 불합리성을 들어 폐지를 주장해 왔으나, 도시계획가들과 환경론자들은 이 제도가 내포하고 있는 많은 문제에도 불구하고 그 취지와 필요성을 들어 존속을 주장해왔다. 이런 현실속에서 민원과 정치적 이해까지 더하여 상황은 더욱 복잡해져왔다. 그동안 새로운 정부가 들어설 때마다 개발제한구역제도의 개선을 약속했지만 대부분의 경우 약간의 행위완화에 그쳤을 뿐, 근본적 문제해결이나 골격상의 큰 변화는 없었다.
이와는 달리 현 정부가 내놓은 이번 개선안은 과거와는 전혀 다른, 개발제한구역제도의 근간을 흔드는 혁신적 면모를 보이고 있다. 그러나 정부의 개선안은 다루는 폭과 범위가 워낙 커, 그만큼 제도개선의 위험성도 내포하고 있다.
개선안의 내용을 살펴보면 가장 큰 변화는 상당 부분의 구역이 해제된다는 점이다. 개선안은 제도의 필요성을 대체적으로 인정하되 지정 실효성이 적은 도시권은 구역전체를 해제하는 것을 골자로 하고 있다. 도시권의 선택은 결국은 중소도시권을 대상으로 할 것이 분명하다.
존치되는 지역에 있어서도 보전가치가 낮은 지역은 해제할 것으로 예정하고 있는데 여기서는 지형이나 환경요소를 주요 평가요소로 삼기 때문에 대부분의 한계농경지나 유휴지가 해제될 가능성이 있다. 가급적 벨트를 유지한다고 하지만 최소한에 그칠 것이며 이 때문에 수도권과 부산권 같은 곳에서는 상당한 면적이 해제될 수 있다. 또 한 가지 변화를 예고하는 것은 개발제한구역의 대체지정이다. 도시확장 필요에 의하여 구역밖에 대체지정만 하면 보전등급이 높은 지역도 해제할 수 있도록 하고 있어, 개발제한구역이 행정구역의 대부분인 중소도시나 자치구가 크게 확장될 것이 예상되고 있다.
몇가지 우려할 점에도 불구하고 정부가 내놓은 제도개선방안은 기본적으로 옳은 방향이라고 판단된다. 그러나 방향이 옳다고 해서 반드시 좋은 결과를 가져오는 것은 아니다. 어떤 정책변경에도 항상 예상치 못한 문제들이 야기되며 충분히 연구검토하여 대처하지 않으면 돌이킬 수 없는 시행착오를 범하게 된다. 94년도의 준농림지역 개발허가조치처럼 사전에 충분한 준비없이 규제만 완화해 전국토를 난(亂)개발로 몰아가는 일이 반복되어서는 안 될 것이다.
현재 정부가 제시한 해제지역의 관리와 난개발방지대책이나 해제로 인한 이익의 환수방안, 존치지역의 관리와 지원방안 등은 많은 문제점을 안고 있다. 구역을 해제부터 하고 도시계획을 변경하겠다는 것은 개발관리의 시기상실을 의미하며, 친환경적 개발유도나 저밀도개발도 지가폭등후에는 불가능한 대안들이다. 개발이익환수는 지금도 실효성이 낮은 제도며 공익시설의 구역훼손부담금은 의도는 좋으나 자승자박이 될 것이다. 이런 정도의 불확실한 대처방안을 갖고 30년 가까이 지켜온 개발제한구역제도의 변경을 일정부터 정해놓고 추진한다는 것은 상식적으로 납득이 가지 않는다. 해제대상 도시가 발표되고 해제구역에 대한 조정기준이 발표된 이후에는 이미 상황은 걷잡을 수 없이 달라지게 될 것이며 어떠한 대책마련도 힘들어질 수 밖에 없다.
또 한 가지 우려는 개발제한구역의 제도개선이 도시계획규제에 큰 영향을 미칠 것이라는 점이다. 이로 인해 정부의 도시정책에 대한 공신력이 크게 저하될지도 모른다. 여타 법제도에 의해 행위제한을 받는 토지소유자들의 민원과 불이익은 어떻게 보상할 것인가 하는 점도 검토해야 할 과제이다. 이에 대한 정부의 확실한 논리개발과 대책은 개발제한구역의 성급한 해제에 앞서 이루어져야 할 것이다. 정부는 이번에야 말로 졸속 구역지정으로 인해 발생한 문제를 또 다시 졸속한 해결책으로 대체하는 우를 범하지 않도록 해야 하겠다.<도시계획 설계>
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