◎1가구1주택 3년 보유 면세/장기 보유땐 특별공제 혜택/등기부등본·가격확인원 등 세무서에 신고때 제출해야부동산 거래에서 가장 관심이 가는 세금은 양도소득세다. 요즘처럼 부동산 가격이 내려가면 살 때보다 싼 값으로 집을 파는 경우가 많다. 양도세를 알아야 손해보고 팔면서 세금까지 내는 억울한 일을 당하지 않는다. 집을 사고 팔 때 양도세를 산출하는 기준은 국세청이 일정 지역의 아파트나 연립주택에 대해 과세 기준으로 삼기 위해 산정한 기준시가다. 예외적으로 실지 거래가격을 기준으로 삼는 경우도 있다.
■양도세 계산
부동산을 판 가격에다 부동산을 살 때 든 비용을 빼고 부동산 관련 필요경비를 공제하면 양도 차익이 나온다. 거기서 장기보유에 따른 특별공제와 양도소득 기본공제 금액을 추가로 빼서 나오는 과세표준에 세율을 곱하면 양도세를 계산해낼 수 있다.
양도세율은 부동산 소유 기간에 따라 다르다. 2년 미만 보유했다가 팔 때는 일률적으로 50%의 양도세율을 적용한다. 2년 이상 3년 미만은 과세표준 3,000만원 이하가 30%, 3,000만∼6,000만원 40%, 6,000만원 초과에 50%의 세금을 물린다. 1세대 1주택자가 집을 3년 이상 소유했다가 팔면 양도세를 물리지 않는다.
■공제 혜택
필요경비는 기준시가 신고와 실제 거래가격 신고의 두 경우가 있다. 기준시가 신고는 일반지역 토지는 개별공시지가의 3%, 건물은 취득세 시가표준액의 10%를 필요경비로 인정받는다. 지정지역은 토지 건물 모두 국세청 기준시가의 3%가 필요경비다.
거래가격으로 신고한 경우는 취득세 등록세 공인중개소 소개비 및 설비비 개량비 기타 양도비용 등을 모두 필요경비로 인정받을 수 있다. 또 250만원의 양도소득공제에다 장기보유 특별공제도 받는다. 특별공제는 보유기간이 ▲3∼5년이면 양도차익의 10% ▲5∼10년 15% ▲10년 이상 30%다. 2년 이상 소유했던 부동산을 팔 때도 양도소득이 ▲3,000만∼6,000만원일 때는 300만원 ▲6,000만원을 넘어설 때는 900만원을 추가로 공제받을 수 있다.
■신고 요령
세무서에서 구할 수 있는 「양도세 신고 및 자진납부계산서」 「양도소득금액 계산명세서」와 관련 서류를 세무서에 내야 한다. 기준시가로 신고할 경우는 등기부등본 토지대장등본 건축물 관리대장 등본 토지가격확인원등이 필요하다. 실제 거래한 부동산 가격으로 신고할 때는 등기부등본, 취득·양도 계약서와 필요경비를 증명할 서류 등이다.
신고를 하고 세금을 납부 하면 양도차익 예정신고를 한 것으로 인정해 15%의 세액공제 혜택을 준다. 양도소득말고도 사업소득 근로소득 이자소득등이 있는 경우는 다음해 5월에 확정신고를 해야 한다. 예정신고 확정신고 후 세금납부를 하지 않으면 정부에서 양도소득세를 고지, 결정하며 납부세액의 20%(무신고가산세 10%, 무납부가산세 10%)를 가산세로 부담해야 한다.
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